XX居住及商业娱乐片区控制性详细规划文本

　总体控制

　规划范围

　东城区北片区DB01分区北靠三八路，南到祥和路，西接峄山北路，东临金山大道，片区总用地约188.40公顷。

　规划目标

　生态环境优美、富有活力、适于生活居住、可持续发展的城区 。

　规划原则

　承上启下、衔接整合；

　生态优先、突出特色；

　科学合理、集约用地；

　控制引导、切实有效。

　发展规模

　片区规划总用地188.40公顷，规划人口1.80万。

　功能定位

　居住与商业娱乐为主的生活区。

　土地使用规划

　居住用地规划

　居住用地总量

　东城区北片区DB01分区规划居住用地总面积79.57公顷，居住人口约1.80万人。

　居住配套设施

　东城区北片区DB01分区的居住配套设施主要内容为：

　商业服务： 居住组团服务设施主要分布于居住用地内幸福路南侧。

　基础教育：小学一所，考虑普教设施服务半径和交通出行规律设置，位于普阳山路与幸福路交叉口西北。

　公共设施用地规划

　公共服务设施布局采用集中与分散相结合的方式，根据不同组团的职能要求合理确定各类公共服务设施的总量与分布，形成布局合理、功能明晰的各级各类中心。DB01分区规划公共服务设施总用地25.95公顷。

　商业金融业用地

　东城区北片区DB01分区商业金融用地主要集中在峄山北路与幸福路交叉口以及幸福路南侧。规划商业金融用地总面积20.40公顷。

　文化娱乐用地

　东城区北片区DB01分区内规划集中文化娱乐用地，位于片区内大胡中街东侧，幸福路以南。规划文化娱乐用地面积5.55公顷。

　绿化用地规划

　规划公共绿地为16.80公顷。

　其他用地规划

　其他用地包括：对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地。

　规划对外交通用地9.23公顷，市政设施用地4.74公顷。

　综合交通规划

　规划道路系统分为主干道、次干道和支路三个等级。

　城市主干路

　主干路有：峄山北路，红线宽度50米；护驾山路，红线宽度42米；金山大道，红线宽度100米；祥和路，红线宽度42米。

　城市次干路

　次干路有：三八路，红线宽度42米；大胡中街，红线宽度35米：普阳山路，红线宽度35米；幸福路，红线宽度35米。

　城市支路

　东城区北片区DB01分区内其它道路为城市支路，保持相对的独立性。支路系统结合地形，采用一块板的形式，尽量减少与主干道系统的交叉口。规划城市支路的红线宽度控制在20米。

　片区道路衔接主要遵循低速让高速、次要让主要、生活性让交通性和适当分离的原则。主干道与主干道、主干道与次干道相交处采用拓宽与渠化结合的原则，各主要路口采用信号灯控制交通。

　地块在城市道路开口的规定

　距相临城市主干道交叉口距离，自道路红线交叉点起不小于80m, 次干道不小于70m；

　距人行横道线、人行过街天桥、人行地道边缘不应小于30m；

　距公交站边缘不应小于15m；

　距公园、学校等建筑物的出入口不应小于20m。

　东城区北片区DB01分区内的大型公共建筑、商业建筑必须配建对外停车场，鼓励建设多层地下停车库和多层地上停车库，提高城市土地利用率。

　各类建筑停车配建依据《山东省城市控制性详细规划停车设施配置标准》指标设置。

　“六线”规划控制

　道路红线

　东城区北片区DB01分区涉及的道路红线包括：主干路、次干路、支路的道路红线。规划确定城市道路的中心线、红线位置、宽度及交叉口用地范围等。

　主干路红线控制：峄山北路，红线宽度50米；护驾山路，红线宽度42米；金山大道，红线宽度100米；祥和路，红线宽度42米。

　次干路红线控制：三八路，红线宽度42米；大胡中街，红线宽度35米：普阳山路，红线宽度35米；幸福路，红线宽度35米。

　其他道路红线两侧建（构）筑物，应根据相关规定向外侧退让。

　城市蓝线

　城市蓝线是指本区控制性规划中确定的河道保护和控制的地域界线。

　1、城市蓝线的标定

　本区有杨下河，规划河道蓝线完全按照总体规划和XX市规划局提供的蓝线规划标定，杨下河10—30米不等宽。、

　2、城市蓝线控制要点

　城市蓝线的规划与建设必须严格执行《城市蓝线管理办法》。城市蓝线一经批准，不得擅自调整。在城市蓝线范围内，禁止下列活动：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划，不得建设除防洪除涝必需的设施以外的其他任何设施。

　城市黄线

　城市黄线是指控制性规划中确定的轨道交通线位及设施控制范围、城市基础设施、城市公共交通设施用地的控制界线。

　城市基础设施黄线包括规划确定的高压输电线、公交首末站、社会停车场、加油加气站、220kv变电站、110kv变电站、邮政支局、消防站等。

　分区内规划确定加油加气站1处，用地面积0.45公顷，社会停车场1处，用地面积2.11公顷，公交设施用地1处，用地面积3.81公顷，消防设施1处，用地面积0.47公顷.

　城市黄线控制要求

　在城市黄线范围内禁止违反国家有关技术标准和规范进行建设；禁止未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施等活动；禁止其他损坏城市基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。

　

　城市绿线

　本片区内城市绿线包括公园绿地、街头绿地、广场绿地、防护绿地控制范围线。

　主次道路两侧各控制10-20米绿化带。

　城市建设区内共规划4处公共绿地，其面积规模为强制性内容，具体位置和形态为指导性内容。

　城市橙线标定

　城市橙线是医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利等公益性公共设施的用地范围界线。

　1、居住区配套教育设施控制内容包括：

　规划设置小学1所，占地面积1.79公顷。

　2、城市橙线控制所确定的设施规模，不得随意改变，设施位置和布局可根据具体需要，在其所在街坊范围内合理调整；禁止擅自将公益性公共设施转变为经营性相关设施等行为。

　土地开发强度控制

　建筑总量控制

　本片区内建设开发面积宜控制在188.39万平方米。

　根据《山东省建设用地集约利用控制标准》，以科学合理、集约利用土地为原则，结合片区用地性质，确定片区土地开发强度分四级。

　低强度开发控制区：主要为中小学用地以及市政设施用地。容积率控制在小于1.0.

　中强度开发控制区：主要为新建多层住宅和部分公共设施用地。容积率控制在1.0—1.5之间。

　中高强度开发控制区：主要为小高层、中高层住宅区、商住区以及多层公建区。容积率控制在1.5-2.0。

　高强度开发控制区：主要为高层商务办公区等高层公建区。容积率控制在2.0以上。

　建筑高度控制

　根据片区功能布局、地块开发强度并考虑城市天际线、视线通廊以及开发地块对周边的影响，规划分四级控制范围对片区内的建筑高度进行控制。

　高层区：建筑高度控制在50-70米，最高不超过100米，本片区内不宜设置高层建筑。

　中高层区：建筑高度控制在24-50米，不超过55米，主要为区内各商住混合地块、商业娱乐混合地块以及部分居住地块。

　

　多层区：建筑高度控制在12-24米，不超过36米，主要为新建多层居住区。

　低层区：建筑高度控制在5-15米，不超过18米，主要为中小学校用地，市政设施用地等。

　城市设计导引

　建筑形式

　居住建筑风格简洁，色彩明快，新建建筑与原有建筑风格上协调统一。商业建筑群风格丰富多样，塑造简洁时尚的居住片区。

　环境景观

　加强杨下河两侧绿地景观建设，形成片区级的绿地公园，加强主次干路的绿化及景观建设，同时着力打造居住区内部环境，将建筑与城市、绿地融为一体。

　街坊管理单元里的地块划分与控制

　地块划分的原则

　1、尽量保持地块使用性质的单一性。

　2、照顾户主用地产权，兼顾基层行政管辖界限。

　3、以城市道路、街道、河流等作为地块的界线，局部也可以围墙为界。

　4、考虑土地价值的区位差异。

　5、满足建筑功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。

　6、统一开发成片建设的地块宜大，零星开发的地块宜小。

　7、使每一地块至少有一个临街界面可设机动车出入口。

　地块面积计算

　 用地面积计算：规划用地面积计算至城市主次干路中心线；地块用地面积按地块界线围合的面积计算，其中边界为小区级以上道路（≥15米）的计算至该道路红线，其它道路计算至道路中心线。

　采用片区-街坊-地块划分的模式，将东城区北片区划分为8个分区，31个街坊。DB01分区含2个街坊共35个地块。

　地块控制详见规划管理通则。

　实施策略与规划措施

　XX市城市规划行政主管部门根据本规划进行东城区北片区DB01分区的规划管理和实施，应充分发挥政府的主导作用，建立健全规划的监督检查制度，以保障本规划的有效实施。

　通过阳光规划、成果公示、广泛宣传，建立有效的公众参与制度，使各社会主体都能自觉参与规划、监督规划、执行规划。

　规划建议将东城区北片区DB01分区建设成居住环境优美，商业娱乐混合功能的时尚生活居住区。

　重点控制杨下河两侧绿地，将杨下河两侧公园绿地打造成生态型的主题公园；以及将峄山北路和祥和路交叉口处的景观打造成门户景观节点，控制该块地块内建筑风格、体量、高度，营造富有特色的建筑景观区域，

　规划管理与实施中应对公共绿地、城市基础设施、公益性公共设施、道路交通设施等用地强制性控制，对其它经营性用地引导性控制，允许混合兼容，但须符合城市土地使用兼容性的规定，见附表五。

　当东城区北片区DB01分区的城市建设和发展政策发生重大变化时，在符合相关程序的基础上，规划应动态调整和即时更新。

　遵循本规划确定的原则和内容，应进一步完善修建性详细规划和重点区域城市设计，深化给排水、电力、电信、供热、燃气、环卫环保、防灾、道路交通等专项规划。

　 附则

　本规划由文本、图件两部分组成。规划文本和图件具有同等法律效力。

　东城区北片区DB01分区控制性详细规划的调整、修改，按《中华人民共和国城乡规划法》的有关条款执行。下一步编制修建性详细规划，均应按照本规划的要求进行。

　本规划由XX市规划局组织实施。

　附一:文本用词说明

　1.为了便于在执行规划文本时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

　（1） 表示很严格，非这样不可的：

　 正面词用：“必须”；

　 反面词用：“严禁”。

　（2） 表示严格，在正常情况均应这样做的：

　 正面词用：“应”；

　 反面词用：“不应”或“不得”。

　（3） 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

　 正面词用：“宜”或“可”；

　 反面词用：“不宜”。

　2.条文中指定应按其它有关标准、规范、图纸、图表执行时，写法为“应符合……的规定或要求”或“应按……执行”。

　附二:土地使用性质管理

　1、土地使用性质分类和代码规定

　在国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的基础上，根据XX市实际情况对土地使用性质分类作了进一步的细化和局部调整。（对国标细化调整的用地分类，其代码以小写的英文字母结尾）

　（一）居住用地分类调整

　增加中类Re普教设施用地，指属于居住区、小区、组团应配套建设的幼托、小学、初中、高中及九年一贯制学校等普通教育设施用地，细分为Rea幼托用地、Reb小学用地、Rec初中用地、Red高中用地等四个小类。

　2、土地规划用途的规划实施规定

　旧城区控制性规划所确定的土地规划用途，是对未来土地使用的控制与引导，现状合法使用的土地，其用途与规划土地用途不符的，近期可保持原有的使用功能，其改造或重建时，必须与规划土地用途一致。

　不得改变使用性质的规划用地类别

　Re普教设施用地；C4体育用地；C5医疗卫生用地；C7文物古迹用地；

　T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地；G绿地。

　土地的兼容性使用规定

　Re普教设施用地、T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地、D特殊用地不能兼容使用。

　其他建设用地之间可有条件的兼容使用。

　3、改变土地使用性质的规划调整程序

　确需对片区土地使用性质进行调整的，重大调整或修改，原组织编制机构应当按照原编制程序进行调整、更新和报送审批；非重点地区的局部调整，报县规划行政主管部门审批。

　结合用地调整完善规划布局的相关规定

　（一）东城区北片区控制性规划中确定的居住区级配套公建，其具体位置允许在下阶段的修建性详细规划中，在同一街坊管理单元内进行适当调整。

　（二）东城区北片区控制性规划中确定的地块可合并开发，但用地性质和建设总量应保持不变。

　4、调整规划行政主管部门已批用地项目的规定

　调整规划行政主管部门已批用地项目, 应按程序报送审批。

　附三：东城区北片区DB01分区用地汇总表

　用地类别

　面积（HA)

　所占用地比（%）

　规划总用地

　188.4

　100

　居住用地

　81.36

　43.18

　其中

　二类居住用地

　79.57

　42.23

　普教设施用地

　1.79

　0.95

　公共服务设施用地

　25.95

　13.77

　其中

　商业金融业用地

　20.4

　10.83

　文化娱乐用地

　5.55

　2.95

　对外交通用地

　9.23

　4.90

　道路广场用地

　36.29

　19.26

　市政公用设施用地

　4.74

　2.52

　绿地

　30.83

　16.36

　其中

　公共绿地

　16.8

　8.92

　生产防护绿地

　14.03

　7.45

　 XX市旧城区东城区北片区DB01分区控制性详细规划——文本.图则

　附四：东城区北片区DB01分区地块控制指标一览表

　

　序号

　地块编码

　地块面积

　(ha)

　现状用地

　性质

　规划用地

　性质

　用地代码

　地块

　兼容性

　不适

　建用地

　容积率

　建筑密度(%)

　建筑高度(M)

　绿地率(%)

　停车泊位(个)

　出入口方位

　居住人口(人)

　规划建设情况

　1

　DB01-A-01

　1.83

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　2

　DB01-A-02

　11.29

　空地

　商业金融用地

　C2

　C3

　≤2.0

　≤40

　≤50

　≥25

　0.8/100平方米

　W/S/E/N

　新建

　3

　DB01-A-03

　5.77

　空地

　公共绿地

　G1

　新建

　4

　DB01-A-04

　0.43

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　5

　DB01-A-05

　10.25

　空地

　二类居住用地

　R2

　C2

　≤2.0

　≤40

　≤50

　≥30

　800

　S/E/N

　新建

　6

　DB01-A-06

　0.22

　空地

　防护用地

　G22

　新建

　7

　DB01-A-07

　1.36

　空地

　消防站用地

　U9a

　≤0.8

　≤35

　≤20

　≥25

　N/W

　新建

　8

　DB01-A-08

　9.96

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.8

　≤25

　≤40

　≥35

　889

　W/S/E/N

　新建

　9

　DB01-A-09

　1.36

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　10

　DB01-A-10

　8.93

　空地

　长途客运站绿地

　T23

　≤1.0

　≤25

　≤40

　≥35

　W/N

　新建

　11

　DB01-A-11

　1.54

　空地

　公共绿地

　G1

　新建

　12

　DB01-A-12

　2.26

　空地

　社会停车场绿地

　S3

　807

　N/E

　新建

　13

　DB01-A-13

　3.55

　空地

　公交首末站用地

　U21

　S/E

　新建

　14

　DB01-A-14

　1.56

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　15

　DB01-A-15

　0.58

　空地

　加油加气站用地

　U2b

　≤0.8

　≤35

　≤20

　≥25

　N

　新建

　16

　DB01-A-16

　5.07

　空地

　文化娱乐用地

　C3

　C2

　≤2.0

　≤40

　≤40

　≥30

　1/100平方米

　W/S

　新建

　17

　DB01-A-17

　0.78

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　18

　DB01-A-18

　6.58

　空地

　公共绿地

　G1

　新建

　19

　DB01-A-19

　0.18

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　20

　DB01-A-20

　3.76

　空地

　商业金融用地

　C2

　C3

　≤2.0

　≤40

　≤40

　≥25

　0.8/100平方米

　W/E

　新建

　21

　DB01-A-21

　1.71

　空地

　商业金融用地

　C2

　≤2.0

　≤40

　≤40

　≥25

　0.8/100平方米

　N

　新建

　22

　DB01-A-22

　10.72

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.0

　≤25

　≤40

　≥35

　957

　W/S/E

　新建

　23

　DB01-A-23

　1.77

　空地

　防护用地

　G22

　新建

　24

　DB01-B-01

　3.45

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　25

　DB01-B-02

　10.56

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.8

　≤25

　≤40

　≥35

　942

　W/N/S/E

　3017

　新建

　26

　DB01-B-03

　1.79

　空地

　小学用地

　Re

　≤0.8

　≤30

　≤15

　≥35

　0.5/100师生

　S/E

　新建

　27

　DB01-B-04

　1.91

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　28

　DB01-B-05

　12.21

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.8

　≤25

　≤40

　≥35

　1090

　W/N/S/E

　3488

　新建

　29

　DB01-B-06

　1.47

　空地

　商业金融用地

　C2

　≤2.0

　≤40

　≤40

　≥25

　0.8/100平方米

　N

　新建

　30

　DB01-B-07

　2.07

　空地

　公共绿地

　G12

　新建

　31

　DB01-B-08

　12.41

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.8

　≤25

　≤40

　≥35

　1108

　W/S/E

　3545

　新建

　32

　DB01-B-09

　1.54

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　33

　DB01-B-10

　2.28

　空地

　商业金融用地

　C2

　≤2.0

　≤40

　≤40

　≥25

　0.8/100平方米

　N

　新建

　34

　DB01-B-11

　12.61

　空地

　二类居住用地

　R2

　≤1.8

　≤25

　≤40

　≥35

　1125

　W/S/E

　3602

　新建

　35

　DB01-B-12

　2.00

　空地

　防护绿地

　G22

　新建

　附五：土地使用适建范围规定表

　用

　地

　类

　别

　序号

　规划土地使用类别

　拟建建筑类别

　居住用地R

　公共设施用地C

　工业用地M

　对外交通

　T

　道路广场用地S

　仓储W

　市政设施用地U

　绿地

　特殊

　用地D

　断裂带

　一类

　R1

　二类

　R2

　三类

　R3

　行政办公

　C1

　商业金融C2

　文化娱乐C3

　体育

　C4

　医疗卫生C5

　教育科研C6

　一类工业M1

　二类工业M2

　三类工业M3

　公路

　T2

　道路用地S1

　广场用地S2

　停车场

　S3

　一般仓储W1

　危险品仓储W2

　供应设施U1

　交通设施U2

　邮电设施U3

　环卫设施U4

　施工维修

　U5

　公园绿地

　G1

　生产防护G2

　居住

　用地

　1

　一类居住

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　×

　2

　二类居住

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　3

　农居

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　○

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　×

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　×

　文化

　教育

　用地

　4

　中小学、幼托、一般职校、技校

　×

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　○

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　5

　大中专院校

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　6

　科研设计单位

　○

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　7

　文化娱乐设施

　○

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　×

　8

　体育设施

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　●

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　○

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　×

　×

　×

　9

　小区配套文体设施

　○

　●

　●

　○

　○

　●

　●

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　商业

　金融

　10

　综合大中型商业服务设施

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　11

　金融、贸易、保险业设施

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　12

　旅馆业设施

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　13

　农贸市场设施

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　行政

　办公

　14

　基层级管理机构

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　15

　行政办公建筑

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　医疗

　卫生

　16

　医院设施

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　17

　卫生防疫设施

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　18

　修疗养设施

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　市政

　公用

　19

　小型市政公用设施及管理机构

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　20

　污水处理厂、环卫设施、供应设施

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　21

　邮电设施

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　22

　交通设施

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　23

　社会停车场

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　24

　加油站

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　25

　公园、垃圾站

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　工业

　公用

　26

　一类工业

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　27

　二类工业

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　28

　三类工业

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　仓储

　29

　一般物资储备、储运、中转仓储

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　30

　危险品仓储

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　其他

　31

　无线电台、电视广播设施

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　32

　游憩广场

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　注：●允许设置；×不得设置；○条件允许时允许设置。本表依据为《城市规划资料集》第4分册。

相关关键词： 控制性