商住综合楼项目投资可行性实施报告

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　南宁X市时代广场大厦

　商住综合楼项目投资可行性研究报告

　一、项目概况

　（一）项目名称

　《南宁X市时代广场大厦》商住综合楼

　（二）项目地址

　广西南宁X市民族大道与古城路交汇处

　（三）项目性质

　合作开发

　（四）项目规模

　拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4㎡（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2㎡，其中商场共五层面积为16240㎡，住宅建筑面积为21240.2㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率3.0，建筑密度26%。

　（五）编写可行性研究报告的依据

　1、市人民政府提出的“136”

　2、市房地产开发的有关政策和文件。

　3、《投资项目可行性研究指南》。

　（六）项目背景

　本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约12493.4㎡（折合18.74亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于南宁X市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。

　本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备）、星湖路（IT产业）、七星路（高档服饰精品）、民族宫购物中心（华联、梦之岛），大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区别的，而且随着南宁X旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大南宁X框架的形成，从今年起每年在南宁X举办的中国——东盟博览会和泛珠三角经济圈概念的提出，南宁X已向区域性国际大都市方向发展，南宁X有着前所未有的发展机遇，这也将给南宁X的楼市带来阳光灿烂的春天，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。

　（七）项目建设的必要性

　南宁X市位于中国的南部，是广西壮族自治区的首府，全区的政治、文化、经济中心，也是中国大西南出海通道的重要交通枢纽。它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南。随着南昆铁路全线通车，南宁X市已成为华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的连接点、中转站和桥梁。其优越的经济地理位置，不仅是广西各地先富起来的许多人首选的定居地，也吸引了国内外各地商贾云集南宁X投资置业，更引起了国际上许多著名的大公司进驻南宁X设立公司及代表处或分支机构。随着西部大开发战略的实施和从2004年起中国－东盟博览会会址永久性落户南宁X，南宁X社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能增强。南宁X市市委、市政府为加快城市建设，将2002年确定为“城市建设管理年”，并以此启动“一年一小变，三年一中变，六年一大变”的城市建设与发展目标，简称136目标，从而使首府南宁X的市容市貌在近期内有一个根本性的改观，提升南宁X的城市品位，塑造南宁X新形象。

　民族大道作为南宁X的主干道，也是南宁X最繁华的街道之一，但是现有的商场和住宅建筑不仅没有满足人们的消费和居住要求，也影响了城市景观，更无法适应南宁X日益增长的商业经济发展要求和南宁X提出的建设区域性国际大都市的要求。因此，开发建设一个设施配套完善、集商场、住宅、停车为一体的商住综合楼迫在眉睫，以适应南宁X快速发展的需要。本项目拟建的《时代广场大厦》商住综合楼地处民族大道的繁华地段，附近有华联、梦之岛、大热门和饮食一条街，人流量非常大，所以本项目将能满足人们的消费和居住需求，同时也为民族大道以至南宁X市增添一道亮丽的风景。

　（八）项目建设开发的社会、经济意义

　本项目的建成和营业将为南宁X市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿都南宁X的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国内外客商到南宁X投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了内需。而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。

　二、项目所在地原状调查及动迁安置

　（一）房屋建筑情况

　大部分为砖混结构，少数为简易房。

　（二）拆迁补偿方式

　以货币补偿为主。

　（三）拆迁费用估算

　依据2002南宁X市公布的《城市房屋拆迁评估管理规定》（试行）,拆迁补偿费：商铺、居民、其他补偿费用暂定为392万元

　三?、投资环境分析

　（一）南宁X市概况

　1、中心城市的地位

　南宁X自古以来就是中国南疆重镇，清朝便有人称之“南控交趾，东瞰浔梧，西接西田，北卫柳桂，为粤省要枢”。如今南宁X是广西政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。

　南宁X不仅在广西发挥着区域中心城市的作用，而且已发展成为中国大西南出海通道的枢纽城市。凭借面向北部湾、背靠云贵川、邻粤、港、澳的区位优势，南宁X在发展中对北部湾城市发挥中心城市的依托作用、对华南、西南地区发挥枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥中国前沿城市的开发作用。

　2、自然气候

　 南宁X地处北回归线以南，受海洋气候调节，属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪。年平均气温21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。

　3、地理环境

　南宁X位于东经107°45’—108°‘51’，北纬22°12’—23°32’。市区居于广西四大盆地之一的南宁X盆地，平均海拔74－79米，最高处为496米。

　4、城市荣誉

　 南宁X市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力50强”、“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国双拥模范城市”、“国家园林城市”等称号。1998年作为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。2002年获中国城市居住环境建设的最高奖项——中国人居环境奖，被评为中国适合人类居住的“绿色家园”。

　1992年以来，南宁X市还荣幸地被国务院批准实行沿海开放城市政策，被定为全国优化资本结构试点城市、城市综合配套改革试点城市以及扭亏增盈试点城市。

　5、区位优势

　（1）沿海的开放城市

　南宁X南临北部湾，距广西的三大深水优良港口城市—北海市、防城港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。广西出海口是中国离东南亚地区以及非洲最近的出海口。广西沿海港湾众多，可开发的大小港口21个，开发后年吞吐能力可达1亿吨以上。近期规划建设18个万吨至十万吨的泊位。广西已确立了“南(宁)北(海)钦(州)防(城港)”沿海发展战略，充分发挥南宁X市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。这一地区将成为广西乃至中国大西南经济发展最活跃的地带，成为中国沿海地区发展的新热点。

　（2）沿边的首府城市

　广西边境有8个县(区、市)与越南接壤，现有边境口岸11个，南宁X距中越边境的广西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里

　（3）沿江的内河口岸城市

　南宁X是西江水系广西境内的4个内河口岸之一。西江水系从云贵高原而来，横穿广西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。目前南宁X至广州、香港、深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从南宁X直达广州和港澳地区。

　（4）线的枢纽城市

　云南、贵州、四川诸省幅员辽阔，人口众多，面积和人口占中国的1／4和1／5，是一个巨大的市场。湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁X交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。

　（5）华南、西南两大经济圈的交汇点

　南宁X毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、贵、川，既可以接受华南沿海发达经济的辐射，又可以利用西南地区丰富的资源。在两个经济圈的结合部，南宁X市作为中心城市，对区域经济的发展有着举足轻重的作用。

　6、立体交通运输网络

　作为大西南出海通道的枢纽城市，南宁X己形成航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通运输网络：

　（1）航空

　空中走廊已开通飞往北京、上海、广州、香港及越南河内、泰国曼谷的20多条国内、国际航线，新机场年客流量为250万人次。

　

　（2）铁路

　铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通，可直达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。目前，西南地区最大的铁路编组站正在南宁X建设。

　（3）公路

　公路运输纵横交错，通达广西各地、县、市和全国的公路共161条。拥有民用载客汽车13202辆，民用载货汽车18258辆，出租车3714辆，年客运量5446万人，货运量3450万吨。

　（4）航运

　 水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，南宁X港年货运吞吐量385万吨。

　（5）市内交通

　 市内公共交通十分便利，公共汽车全部实行了无人售票，1998年空调公共汽车开始投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满意而归。

　7、城市基础设施

　近年来，南宁X市按照建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路、桥梁、通讯、电力、供水等基础设施的建设，不断创造良好的生活、生产和投资环境。

　（1）路桥通畅

　 全市道路总长599公里，纵横交错的634条道路使市内交通四通八达；66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其中市区内横跨邕江的大桥有4座；全长39公里，还有5座大桥正在建设中，路幅60米宽的城市快速环道已经建成通车。城市外环线也将建成通车，南宁X市的城市交通网络骨架已基本形成。

　（2）水电充足

　 南宁X市民几乎没有缺水、少电之烦恼，即使在用水用电量高峰的盛夏时节，日供水能力达91.12万吨的市内5座水厂和年供615463万千瓦电力的供电力仍然为居民生活和工业用水用电提供了保障。

　（3）邮政业务齐全

　 南宁X市内的76个邮政局（所）已开办各种信函、包裹邮寄、报刊零售、邮政储蓄、国际国内特快、图文传真等多项业务，邮政业的功能日臻完善。

　（4）电信发展迅猛

　南宁X电信从规模容量到技术层次和服务水平不断跃上新台阶。1997年市内电话总容量达42.26万门，市话用户达到23.4万户，电话普及率达到每百人35部，跃入全国城市先进行列；移动电话、无线寻呼用户逐年增多；公用电话3704部，普及率名列全国省会城市前10名。目前，微波、光纤、卫星等现代通信技术的运用已形成了以南宁X为中心，直通全国各地及世界近200个国家和地区通讯网络。

　（5）环卫设施完备

　全市有生活垃圾无害化处理厂（场）3座，垃圾中转站34座，公共厕所334座，琅东污水处理厂1座（江南污水处理厂正在建设中），市区主次干道实行了机械化清扫，全日保洁，生活小区、小街小巷都整洁卫生。

　（二）政策法规环境

　1、房地产有关法规

　南宁X市政府采取积极措施促进房地产业发展。几年来，颁布了《南宁X市城市建设综合开发项目管理暂行办法》、《南宁X市住宅小区建设管理的若干规定》、《南宁X市房地产开发项目综合验收暂行办法》、《南宁X市住宅区物业管理办法》、《南宁X市城市房地产交易管理条例》等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观控制和规范化管理。房地产开发建设管理部门对开发项目实施全过程跟踪管理，同时积极引导开发企业确立全新的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创建名牌楼盘，带动和促进房地产开发项目向高标准、高品质迈进。

　2、“136”

　南宁X制定实施“136”目标和“城市建设管理年方案”，旨在把城市建设管理作为该市新世纪经济主要增长点来抓，消除过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最佳环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力发展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推进旧城改造，加快新区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市管理，努力把南宁X建成具有民族特色和亚热带风格现代园林城市。为确保“136”目标和“城市建设管理年方案”的顺利实施，南宁X制定颁布一批重要的配套政策，以创造良好、宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换新颜，突出绿城生态特色。

　3、决策影响

　南宁X市近来“136”目标和大规模的旧城改造使许多被拆迁户为寻求更好的居住环境而持币待购，新的“六县六城区”大南宁X框架的形成和国内各地人口的涌入以及从2004年起中国—东盟博览会会址永久性落户南宁X，这将会有大批的国内外客商聚集南宁X，推动着南宁X房地产市场的急剧升温。

　4、西部开发优惠政策

　南宁X已出台西部开发优惠政策。外商来南宁X投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和国家西部开发的有关优惠政策，外商在南宁X投资包括房地产在内的13个项目，均可享受外商投资的鼓励类项目的各项优惠政策。

　（三）经济环境

　1、经济发展趋势

　二十一世纪以来，南宁X经济发展进入了较好的历史发展时期，今后南宁X将继续全面实施“科教兴市、农业稳市、工业立市、三产富市、以法治市”的发展战略，不断推进社会主义物质文明和精神文明建设，实现2010年国内生产总值比2000年翻一番以上的奋斗目标，把南宁X建成西南出海通道的枢纽、联结华南和西南地区的区域性商贸中心、对海外特别是港、澳、台地区及东南亚有吸引力的开放城市。

　2、投资方向

　南宁X市投资领域始终坚持“三产富市”的方针，把发展第三产业摆在十分重要的位置。从所占投资比例来看。“九五”时期第一产业只占1.38%，第二产业占27.85%，第三产业占70.77%，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第一、第二产业。投资产业结构的合理化，为全市三个产业的协调发展作出了积极的贡献。

　3、房地产业状况

　2003年，南宁X市在实施“136”工程的目标指引下，进一步加大了旧城改造的力度，全面实行货币化拆迁，以及从今年开始每年在南宁X举办的“中国—东盟博览会”、泛珠江三角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了南宁X房地产的开发速度。2003年，南宁X市的房地产施工总面积为719.98万㎡，同比增长54.4%，竣工总面积为202.24万㎡，同比增长67.81%，销售面积为185万㎡，同比增长63.67%，销售总额为40.79亿元，同比增长51.92%；2004年一季度施工总面积为578.24万㎡，同比增长62.72%，竣工总面积为55.26万㎡，同比增长1.77倍，销售面积为47.93万㎡，同比增长1.06倍。2003年的商品房销售价格平均为2458元/㎡，其中住宅平均为2430元/㎡，办公楼平均为3870元/㎡；2004年1月—

　综上所述，二十一世纪的南宁X市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国—东盟博览会永久落户南宁X，9＋2泛珠三角经济圈的形成，随着城市建设的加强，投资置业政策的完善，南宁X良好的区位优势和经济的快速发展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是非常乐观的。

　四、市场研究

　（一）市场供求现状研究

　1、市场需求状况

　南宁X市“十五规划”提出2005年人均居住使用面积16㎡的目标，比1999年的目标（人均居住使用面积9㎡）多出7㎡。南宁X统计局公布2000年人口普查结果；南宁X市区人口180.4万人，常住流动人口40万人，市区人口比1999年增加48.78万，南宁X撤销郊区又使城区人口增加40万人，“七县归一的大南宁X”以及南宁X市不断改善投资环境，“中国—东盟博览会”每年在南宁X的举行，吸引着大批的国内外客商前来投资置业，南宁X进行的“136”工程和住房制度的改革，这些都使南宁X的房子有着巨大的需求，不管是住宅还是商业营业用房，因此，南宁X的房地产开发有着广阔的市场前景和无限的想象空间。

　2、市场供给现状

　2002年和2003年南宁X市商品房销售（含预售）面积分别为113.03万㎡和192.20万㎡，2003年比2002年增加了79.17万㎡。随着建设投资、竣工面积逐年增长，多渠道的房子供应体系已基本形成。2004年一季度，南宁X市房地产施工面积为578.24万㎡，竣工面积为55.26万㎡，销售面积为47.93万㎡，销售成交数量与竣工交付面积基本同步。从整个南宁X市来看，南宁X的房子还基本能满足现在的市场需求，但是今年起在南宁X举办的“中国—东盟博览会”将会拉大房子的需求，而且，民族大道作为南宁X最繁华的街道之一，商住楼的需求空间远远没有满足，由于该地段人口密集，商贾云集，流动人员多，商住楼供应紧张已初露端倪。

　（二）销售价格分析

　1、据我们对最近南宁X几十个楼盘的调查，南宁X市房价（住宅）起价基本如下：

　单位:元/㎡

　最高起价

　最低起价

　平均起价

　琅东新区

　4500元/㎡

　2700元/㎡

　3490元/㎡

　江南区

　3200元/㎡

　1458元/㎡

　2293元/㎡

　城北区

　2800元/㎡

　1966元/㎡

　2320元/㎡

　新城区

　3500元/㎡

　2500元/㎡

　3183元/㎡

　兴宁区

　3700元/㎡

　1887元/㎡

　3017元/㎡

　2、本项目的类比楼盘基本情况表

　名称

　名称

　地理

　位置

　楼盘

　性质

　主要

　配套

　起步价

　最高价

　均价

　开盘

　日期

　工程

　状况

　销售

　情况

　阳光100

　民族

　大道

　住宅

　地上

　停车场

　3088

　6500

　3500

　2003.8

　竣工

　90%

　商铺

　35000

　两河

　流域

　民族

　大道

　商住楼

　地下

　停车场

　2998

　3580

　3200

　2003.6

　竣工

　80%

　新朝阳

　广场

　朝阳路

　商住楼

　地下

　停车场

　28800

　80%

　从以上的数据可以看出，南宁X市的房地产价格持续走高，各个楼盘的销售状况都良好，几乎是开发一个成功一个，所以，本项目的开发具有良好的市场前景。

　（三）综合分析及预测

　2004年，南宁X市房地产开发投资持续增长，房地产产品规格、档次越来越高，品种也越来越丰富。随着开发商的观念更新和购房者的日趋理性，“以人为本”的设计开发理念开始成为南宁X房地产业界的共识，楼盘的热销带动了南宁X市房地产的快速发展。《时代广场大厦》商住综合楼位于民族大道旁，交通便利，且其市场前景广阔，商机无限，周边城市配套设施完善，环境优美景色怡人，是商贾投资兴业的宝地。

　综上所述，基于《时代广场大厦》商住综合楼其独特的经济地理位置，本项目把中高档商住楼作为目标市场，主要面向南宁X市及来南宁X市投资置业的各地商贾，针对消费者市场，力求建成一座汇人文气息、无限商机、安家立业于一体的综合性大厦。

　五、建设安排

　（一）建设周期

　本项目建设周期，根据相关规模工程量，预计1.67年内完成。可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。安排好工作计划，缩短建设周期提前受益。

　（二）项目建设进度建议

　2005年4月—2005年10月完成项目土地的报批手续，落实土地使用权转让。

　2005年11月前完成基础设计、画红线、建设规划等房地产开发相关手续。

　2005年12月“某某大厦”奠基开发建设

　2007年4月前封顶

　2007年4—8月成立经营商场机构

　2007年10月前全部交付使用，商厦全部投入经营，住宅开始入住

　附项目实施进度表:

　六、项目投资估算

　表一 项目投资估算表

　序号

　项目

　计算依据

　数量

　单位

　备注

　A

　开发成本

　一+二+三+四+五+六+七

　12323.62

　万元

　一

　土地成本

　2052.07

　万元

　1

　土地面积

　18.74

　亩

　2

　土地单价

　109.50

　万元/亩

　3

　其它土地费用

　二

　前期工程费用

　200.51

　万元

　1

　可行性研究费

　10.00

　2

　规划设计费

　建安工程费*3%

　122.18

　3

　审查费

　18.33

　5

　场地平整、临时设施费

　50.00

　三

　建安工程费

　4072.82

　万元

　四

　基础设施费

　5412.25

　万元

　1

　供电工程

　200.00

　2

　供水工程

　100.00

　3

　排水工程

　150.00

　4

　设备费

　3600.00

　5

　绿化、道路工程

　9245㎡

　462.25

　6

　煤气工程

　300.00

　7

　智能化工程

　600.00

　五

　公共设施配建费

　万元

　六

　开发期间费税

　344.33

　万元

　1

　城规综合服务费

　0.00

　2

　城建配套设施费

　建安工程费*3%

　122.18

　3

　教育费附加

　建安工程费*1%

　40.73

　4

　人防建设费

　10元/㎡

　37.48

　5

　白蚁防治费

　2元/㎡

　7.50

　6

　工程质监费

　建安工程费*2.5‰

　10.18

　7

　工程招标费

　建安工程费*1‰

　4.07

　8

　监理费

　建安工程费*1.0%

　40.73

　9

　工程保险费

　建安工程费*2%

　81.46

　七

　预备费

　241.64

　万元

　1

　基本预备费

　(一+二+三+四+五+六)*2%

　241.64

　2

　涨价预备费

　B

　开发费用

　八+九+十

　1532.16

　万元

　八

　管理费用

　A*3%

　328.98

　万元

　九

　销售费用

　销售额*3.5%

　742.88

　万元

　十

　财务费用

　P=5500万元 i=6.04% 2年

　460.30

　万元

　C

　总投资

　A+B

　13855.78

　万元

　表二：经济技术指标、建安工程、项目利润估算表

　序号

　项目

　计算依据

　数量

　单位

　备注

　D

　经济技术指标

　一

　总用地面积

　12493.40

　㎡

　二

　建筑密度

　26%

　三

　容积率

　3.00

　四

　绿地率

　30%

　五

　地上总建筑面积

　37480.20

　㎡

　1

　住宅建筑面积

　21240.20

　㎡

　2

　商业建筑面积

　16240.00

　㎡

　3

　办公建筑面积

　0.00

　㎡

　4

　地下车库建筑面积

　3248.00

　㎡

　5

　地下公共配建面积

　0.00

　㎡

　六

　道路、绿化面积

　9245.00

　㎡

　1

　道路面积

　㎡

　2

　绿化面积

　㎡

　E

　建安工程费

　4072.82

　万元

　1

　住宅建安费

　1000元／㎡

　2124.02

　万元

　2

　商场建安费

　1000元／㎡

　1624.00

　万元

　3

　办公建安费

　元／㎡

　0

　万元

　4

　车库建安费

　1000元／㎡

　324.8

　万元

　5

　公建建安费

　元／㎡

　0

　万元

　F

　总投资成本

　13855.78

　万元

　G

　销售利润

　6308.21

　万元

　一

　销售总额

　21225.25

　万元

　1

　住宅销售额

　2500元／㎡

　5310.05

　万元

　2

　商场销售额

　15915.20

　万元

　一层商场销售额

　15000元／㎡

　4872.00

　万元

　二层商场销售额

　12000元／㎡

　3897.60

　万元

　三层商场销售额

　9000元／㎡

　2923.20

　四层商场销售额

　7000元／㎡

　2273.60

　五层商场销售额

　6000元／㎡

　1948.80

　3

　车库销售额

　175个车库

　0.00

　二

　营业税

　销售额*5%

　1061.26

　万元

　H

　税后利润

　4226.50

　万元

　1

　应纳税所得额

　6308.21

　万元

　2

　所得税

　33%

　2081.71

　万元

　J

　利润率

　1

　销售利润率

　45.53%

　营业税后

　2

　税后利润率

　30.50%

　所得税后

　七、借贷偿贷计划（见表三）

　该项目投资均发生在第一年建设期，所需投资资金5500万元依靠银行,8355.78万元为公司自有资金，则项目贷款总额为：5500万元 ，自有资金为：8355.78万元。

　 贷款分两期借贷：第一年贷款2000万，第二年再贷款3500万。建设期不付款偿息，建设期利息在第二年末一次性付清。设贷款利率按6.04%,则第二年需付息:

　 2000×6.04%＋｛2000(1＋6.04%)＋3500｝×6.04%=460.30万元

　八、项目财务分析

　（一）项目财务现金流量表（见表四）

　 1、营业税

　 营业税=当期销售收入×5%

　 2、所得税

　 所得税=（当期销售收入－总成本费用-利息-营业税）×33%

　 3、净现金流量

　 净现金流量=现金流入-现金流出

　 现金流出=总成本费用＋利息＋营业税＋所得税

　 从表四中看出：此工程项目的总投资额为13855.78万元,其中建设期第一年投资7501.47万元，建设期第二年投资5894.01万元。在营业期的第一年净现金流量为正，为6221.12万元，到项目营业期结束时，其净现金流量累计额达到4686.80万元.

　（二）项目资金来源与资金占用平衡表（见表五）

　 资金来源=销售收入+自有资金+贷款

　 资金占用=建设投资+贷款偿还+利息偿还+营业税+所得税

　 资金盈余=资金来源－资金占用

　 从表五看出,此工程项目的基本建设投资分别由银行贷款和企业自有资金取得,其数额分别为5500万元和8355.78万元。由于还款期各年的还款数额不同，会导致项目在营业期内的资金的盈余状况有些波动。

　（三）项目损益表（见表六）

　 利润=当期销售收入－总成本费用－营业税－所得税

　 从表五中看出：工程项目在建设期第一年内没有创造利润,则第二年创造利润。建设期第一年后且在销售期的1年中，根据偿还付息及地下车库、商铺和住宅销售等情况的不同，导致创造的利润多少有所不同。

　九、项目经济效益分析

　（一）项目净现值、项目投资回收期

　 项目净现值的计算以项目现务现金流量表（表四）中各年的净现金流量为基数，各年折现系数、净现值、累计净现值如表四所示。

　 在基准收益率I=12%的条件下本项目累计折现净现金流量为2508.9970万元,大于零。

　 在单方案分析中，认为可行。

　（二）项目投资回收期

　（包括建设期）投资回收期的计算以项目财务现金流量表（见表四）为准。该方案的使用寿命,即销售期，为1年，该项目的建设期为1.5年。不包括建设期的投资回收期=包括建设期的投资回收期－1.5≤1年方案即可行。包括建设期的投资回收期≤2.5年方案即可行。

　 不考虑资金时间价值的条件下，本项目静态投资回收期为2.21年＜2.5年，意味着项目投资在计划期限2.5年内可全部回收，故项目可行；在考虑资金时间价值的条件下，本项目动态投资回收期为2.41年＜2.5年，也意味着投资将在计划期限2.5年之内可全部回收，故项目可行。

　（三）内部收益率

　 内部收益率(Ir)取决于项目内在的各时点现金流量，而与外部因素无关。项目的内部收益率和标准收益率（Ic）比较来评价方案的可行性。

　 当项目净现值=0万元时,I=39.82%=IR，而该项目的基准收益率Ic=12%，则有 Ir远大于Ic=12%,说明项目可行。

　十、项目的风险分析及针对风险的市场定位

　本项目的风险主要来自于全国房地产开发政策变化、经济形势变化及本地市场的竞争，另外还有一个资金风险，本节就前三者进行分析并提出相应对策。

　全国范围内房地产开发投资风险加大

　2005年3月17日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低首付将由目前的20%提高到30%，具体调整方式将由各个城市的银行自己决定，不搞一刀切。这是继2004年10月29日房贷加息以来的第二次加息。第一次加息利率提高了0.27个百分点，第二次加息幅度增加0.2个百分点，按揭买房的购房者会因此每月背负更多的银行利息。这是国家试图通过抑制需求来平抑高涨房价的又一个措施。

　其实，早在去年前年，国家就不断出台措施对房地产行业进行宏观调控。2003年6月的121文件，提高了房地产开发门槛；2004年叫停协议出让经营性用地的“8·31”限令，成为收紧地根的分水岭。这些措施都是国家希望通过调整供给规范房地产行业。然而2004年全国房地产价格继续高速上扬，因此一直被视为房地产调控禁区的购房需求终于遭受打压。

　对未来的形势而言，将可能出现两个大的趋势：一个是对房地产投资过热的地区，宏观调控下的市场风险会进一步增加，如果目前的政策没有明显奏效的话，未来出台更为严厉的政策几乎是肯定的，温家宝总理在向全国人代表大会代表国务院做的报告中明确说了，“抑制房价过快上涨是重点”，也就是调控房价已经成为2005年政府调控政策的组成部分之一，这已经毋庸置疑了。另一方面，由于国家在非房地产投资热点地区的严控政策“不搞一刀切”，而且一些已经在这些区域投资的企业市场反映不错，热点地区的投资会向房地产二三线城市流动。

　总之，从全国范围来讲，房地产开发者将面对来自成本和房价的双重挤压，必须注意投资风险。

　南宁X房地产开发投资的特点

　A 房地产开发投资保持较快增势

　B 房地产开发规模继续扩大

　C 商品房销售持续旺盛

　D 房地产开发自筹资金增长，利用外资幅度增加

　E 商品房空置面积增加，商业营业用房空置面积有所上升。目前我市空置高品房的主要特点是住宅、办公楼空置进一步消化而商业营业用房空置继续增加。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41平方米，比去年增加11.8%。其中，商品住宅空置面积增长9%，占全部空置面积的52.2%，比去年降低1.4个百分点；办公楼空置面积比去年减少4.4%，占全部空置面积的4%，比上年降低0.4个百分点；商业营业用房空置面积增长18.7%，占全部空置面积的25.6%，比去年提高1.5个百分点。因此可以看出，南宁X商业营业性用房的投资风险比住宅和写字楼都大。

　市场风险应对对策及本项目市场定位

　A 加快项目进展。这包括加快项目的确立、加快施工进度、加快销售速度。在房地产形势仍然看好、政策仍然有利的情况下把项目做完，即是抢得了“天时”。

　 B 项目策划及市场定位必须富有特色。针对本项目的商场部分而言，本地段的商业地产无疑是高档商业，因此，引入类似于纽约曼哈顿、东京银座、北京王府井等商家进驻是取得销售成功的有力保证。虽然南宁X目前有百货大楼、万达商业广场、梦之岛等兴旺的商场，但其由于没能引入真正有影响力的国际品牌或不能由始至终地坚持走高端路线，因此很难树立高端形象。南宁X商圈的共同点就是商场类地产占绝大多数，高档写字楼、公寓、酒店这些商业形态很少，从而导致南宁X已有的商业圈更倾向于传统的大众化消费，而缺少高档商业地产。本项目就是要弥补这个空缺。对于项目的两个塔楼，定位于高档写字楼及商务公寓，并引进国际著名酒店来提升形象。总之，本项目基于优越的地理位置，有条件打造成绝对的高档商业形态。在南宁X高档商业区缺失的状态下谁能先胜出，谁就必将尝到高档商业带来的巨大利益。

　附下表：

　表三 筹款计划及还款来源表

　序号

　项 目

　合计

　计算期(年)

　1

　2

　1

　借款

　5500

　2000

　3500

　1.1

　年初本息余额

　2120.80

　0

　2120.80

　1.2

　本年借款

　5500

　2000

　3500

　1.3

　本年应计利息

　460.30

　120.80

　339.50

　1.4

　本年还本付息

　5960.50

　0

　5960.50

　 其中：还本

　5500

　0

　5500

　 付息

　460.30

　0

　460.30

　1.5

　年末本息余额

　2120.80

　0

　2

　还本资金来源

　2.1

　当年可用于还本的未分配利润

　2.2

　当年可用于还本的折旧和摊销

　2.3

　以前年度结余可用于还本资金

　2.4

　可用于还款的其他资金

　5960.50

　备注:

　（1）借款年利率按6%计算；

　（2）第一期借款资金人民币2000万元，第二期借款资金人民币3500万元；

　（3）借款期限二年，建设期经营期第二年开始还本付息(其中建设期1.5年)。

　表四 现金流量表与动态赢利分析

　序号

　项 目

　合 计

　计 算 期(年)

　1

　2

　3

　1

　现金流入

　21225.25

　0

　14220.91

　7004.34

　1.1

　销售（营业收入）

　21225.25

　0

　14220.91

　7004.34

　1.2

　回收固定资产余值

　0

　0

　1.3

　回收流动资金

　0

　0

　1.4

　其他现金流入

　0

　0

　2

　现金流出

　16538.45

　7501.47

　7999.79

　1037.19

　2.1

　建设投资（不含利息）

　13395.48

　7501.47

　5894.01

　0

　2.2

　流动资金

　0

　0

　2.3

　经营成本

　2.4

　销售税金及附加

　1061.26

　0

　711.04

　350.22

　2.5

　增值税

　2.6

　所得税

　2081.71

　0

　1394.74

　686.97

　3

　净现金流量（1-2）

　4686.80

　-7501.47

　6221.12

　5967.15

　4

　累计净现金流量

　-7501.47

　-1280.35

　4686.80

　计算指标：

　 项目财务净现值（ic=12%）=2508.9970万元

　 项目投资回收期 动态=2.41（年）静态=2.21(年)

　由上述指标可以看出，本项目财务净现值2508.9970万元为一较大的正值，投资回收期也满足项目投资经营期限的要求，故本项目投资可行。

　表五 项目资金来源与资金占用平衡表

　序号

　项 目

　合 计

　计 算 期(年)

　1

　2

　3

　1

　资金来源

　35081.03

　6345.00

　21731.69

　7004.34

　1.1

　销售（营业收入）

　21225.25

　0

　14220.91

　7004.34

　自有资金

　8355.78

　4345.00

　4010.78

　0

　向银行借款

　5500

　2000

　3500

　0

　2

　资金占用

　16998.75

　7622.27

　8339.29

　1037.19

　2.1

　建设投资（不含利息）

　13395.48

　7501.47

　5894.01

　0

　2.2

　借款利息

　460.30

　120.80

　339.50

　0

　2.3

　销售税金及附加

　1061.26

　0

　711.04

　350.22

　2.4

　所得税

　2081.71

　0

　1394.74

　686.97

　3

　资金盈余（1-2）

　18082.28

　-1277.27

　13392.4

　5967.15

　表六 销售收入、销售税金与附加和营业税估算

　附表4 销售收入、销售税金与附加和增值税估算表 单位：万元

　序号

　项目

　合计

　计算期（年）

　1

　2

　3

　1

　销售（营业）收入

　21225.25

　14220.90

　7004.35

　1.1

　住宅销售收入

　5310.05

　3557.73

　1752.32

　住宅单价（元/平方米）

　2500

　2500

　2500

　住宅建筑面积（平方米）

　21240.20

　14230.93

　7009.27

　1.2

　商场销售收入

　15915.20

　10663.17

　5252.03

　1.21

　一层商场销售收入

　4872.00

　3264.24

　1607.76

　一层单价（元/平方米）

　15000

　15000

　15000

　一层建筑面积（平方米）

　3248.00

　2176.16

　1071.84

　1.22

　二层商场销售收入

　3897.60

　2611.39

　1286.21

　二层单价（元/平方米）

　12000

　12000

　12000

　二层建筑面积（平方米）

　3248.00

　2176.16

　1071.84

　1.23

　三层商场销售收入

　2923.20

　1958.54

　964.66

　三层单价（元/平方米）

　9000

　9000

　9000

　三层建筑面积（平方米）

　3248.00

　2176.16

　1071.84

　1.24

　四层商场销售收入

　2273.60

　1523.31

　750.29

　四层单价（元/平方米）

　7000

　7000

　7000

　四层建筑面积（平方米）

　3248.00

　2176.16

　1071.84

　1.25

　五层商场销售收入

　1948.80

　1305.69

　643.11

　五层单价（元/平方米）

　6000

　6000

　6000

　五层建筑面积（平方米）

　3248.00

　2176.16

　1071.84

　2

　销售（营业）税金及附加

　1061.26

　0

　711.04

　350.22

　2.1

　营业税

　1061.26

　0

　711.04

　350.22

　利润与利润分配表与静态盈利分析

　序

　号

　项 目

　合 计

　计算期(年)

　1

　2

　3

　1

　销售（营业）收入

　21225.25

　0

　14220.91

　7004.34

　2

　销售税金及附加

　1061.26

　0

　711.04

　350.22

　3

　增值税

　4

　总成本费用

　13855.78

　7759.23

　6096.55

　0

　5

　利润总额（1-2-3-4）

　6308.21

　-7759.23

　7413.32

　6654.12

　6

　弥补以前年度亏损

　0

　-7759.23

　-345.91

　7

　应纳税所得额（5-6）

　6308.21

　6308.21

　8

　所得税

　2081.78

　2081.78

　9

　税后利润（5-8）

　4226.43

　-7759.23

　7413.32

　4572.34

　10

　提取法定盈余公积金

　11

　提取公益金

　12

　提取任意盈余公积金

　13

　可供分配利润

　14

　投资利润率%

　45.53%

　15

　投资税后利润率%

　30.50%

　16

　投资利税率%

　53.19%

　评价指标：投资利润率=利润总额/总投资额*100%=6308.21/13855.78*100%=45.53%

　投资税后利润率=税后利润/总投资额*100%=4226.43/13855.78*100%=30.50%

　投资利税率=利税总额/总投资额*100%=（6308.21+1061.26）/13855.78*100%=53.19%

　本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，非常乐观，故项目可行。

　十一、项目可行性评估论证结论

　以上分析和研究的结果表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理、市场需求状况较好；从社会效益来看，本项目可为国家提供可观的财政收入，为南宁X市增添了一个新的商贸住宅区，对振兴地方经济具有积极的作用；从经济效益分析来看，项目总投资13855.78万元，税后利润4226.50万元，投资回报率45.53%，各项财务指标均达到并超过评价标准。因此，该项目总体可行。

相关关键词： 项目投资可行性报告