华润置地工程管理规划编制指引

目

录

1 1 、项目工程概况

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4 4 1.1 工程概况 ----------------------------------------------------------- 4 1.2 平面图 ------------------------------------------------------------- 4 2 2 、项目建设流程

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5 5 2.1

项目报建流程 ------------------------------------------------------- 5 2.2

项目竣工验收备案流程 ----------------------------------------------- 6 2.3

外部协调 ----------------------------------------------------------- 9 3 3 、当地建筑市场分析

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11 4 4 、工程管理难点及重点分析

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11 5 5 、项目合约规划

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13 5.1

总则 -------------------------------------------------------------- 13 5.2

分判原则 ---------------------------------------------------------- 14 6 6 、项目组织机构

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17 6.1

项目部组织机构图 -------------------------------------------------- 17 6.2

主要岗位职责 ------------------------------------------------------ 17 7 7 、前期工作安排

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19 8 8 、施工总平面布置

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20 8.1

承包商单位分区及生活区设置原则 ------------------------------------ 20 8.2

临时施工道路设置原则 ---------------------------------------------- 21 8.3

场内土方平衡原则 -------------------------------------------------- 21 8.4

钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则 -------------------------- 22 8.5

施工机械布置原则 -------------------------------------------------- 22 8.6

特殊部位外脚手架搭设布置原则 -------------------------------------- 23 8.7

临时水电及雨、污水排放系统设置原则 -------------------------------- 24 8.8

施工顺序安排原则 -------------------------------------------------- 25 8.9

分阶段场地布置原则 ------------------------------------------------ 26 9 9 、工程进度管理规划

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27 9.1

工程进度计划编制内容 ---------------------------------------------- 27 9.2

工程进度计划编制原则 ---------------------------------------------- 27 9.3

工程进度计划管控措施规划 ------------------------------------------ 28 10 、设计及图纸、变更管理

-------------------------------- --------------

31 10.1 对设计单位管理要求 ----------------------------------------------- 31 10.2 图纸管理 --------------------------------------------------------- 32 10.3

设计优化及完善 --------------------------------------------------- 32 10.4

设计变更管理 ----------------------------------------------------- 35

11 、对监理单位管理

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35 12 、施工单位选择

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36 13 、工程质量管理规划

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37 13.1

工程质量管理规划内容 --------------------------------------------- 37 13.2

质量目标 --------------------------------------------------------- 51 13.3

分户验收规划 ----------------------------------------------------- 51 14 、安全文明施工 管理规划

-------------------------------- --------------

52 14.1

安全文明施工管理目标 --------------------------------------------- 52 14.2

文明施工管理规划内容 --------------------------------------------- 52 14.3

未取得施工许可证手续前的安全管理 --------------------------------- 54 14.4

安全管理规划内容 ------------------------------------------------- 54 14.5

销售及竣工后交楼入住阶段的安全管理 ------------------------------- 56 15 、风险控制

-------------------------------- --------------------------

57 15.1

工程项目建设可能出现的风险 --------------------------------------- 57 15.2

履约情况评估 ----------------------------------------------------- 58 15.3

交楼风险评估 ----------------------------------------------------- 58 16 、项目文件信息管理

-------------------------------- ------------------

59 16.1

文件信息管理 ----------------------------------------------------- 59 16.2

会议管理 --------------------------------------------------------- 59

前

言

本指引针对工程管理实施规划主要内容的编制进行了解释，对项目工程概况、项目建设流程、工程管理难点及重点分析、项目合约规划、项目组织机构、前期工作安排、施工总平面布置、工程进度管理规划、施工单位的选择、工程质量管理规划、安全文明施工管理规划等各部分的编制进行了描述，对各部分的规划内容、规划原则进行了说明。

本指引适用于利润中心住宅开发项目(综合体商业工程将另行编制)，利润中心可根据本指引、各工程实际及当地建筑市场状况进行编制，用以指导住宅开发工程的建设管理。

由于时间紧迫、水平有限，在编写过程中难免存在遗漏和错误，恳请各利润中心在试用中多提宝贵意见，以便及时修订、完善。

1 1 、项目工程概况

1 1.1 工程概况

（1）项目位置 包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位，项目所处的地理位置及交通情况，工程建筑情况、设计经济技术指标；
本期建设项目为第几期工程，物业类型（超高层、高层、多层、联排别墅、独栋别墅等）、可售面积、栋群组合（栋数/层高）、户型定位（几梯几户）；
建设项目所在地的气象水文资料等。可以用一些数据指标或图表进行描述。

（2）场地现状及周边环境 包括场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响等的描述，周边市政道路情况。

（3）现场临时水电现有情况 包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。

2 1.2 平面图

主要包括以下内容：

（1）

原始地貌图；

（2）

用地红线图；

（3）

规划总平面图；

（4）

分区开发图；

（5）

地上地下管线图。

2 2 、项目建设流程

2.1 项目报建流程

2.1.1 工程报建审批

《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，各城市建设法定程序不完全相同，利润中心及项目部应了解清晰建设项目所在地建设行政主管部门法规要求，及时向建设行政主管部门申请办理建设许可证件，主要办理流程如下：

(1) 办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书。

(2) 委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求。

(3) 设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合同。

(4) 取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；
协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。

(5) 到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证。

(6) 委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。

(7) 将桩基设计施工图报审图中心进行审批。

(8) 桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工(按当地规定)。

(9) 将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批。

(10) 采用招标图或施工图纸内部邀请招标，确定监理、施工中标单位。

(11) 在主体建筑安装施工图审批通过及内部确定监理、施工单位后，按照当地建设主管部门规定在建设交易中心办理交易中标手续。

(12) 向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

(a)已经办理该建筑工程用地批准手续；

(b)已经取得规划许可证；

(c)已经确定建筑施工企业；

(d)有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

(e)有保证工程质量和安全的具体措施；

(f)建设资金已经落实；

(g)法律、行政法规规定的其他条件。

(13) 办理工程报建经历时间也较长，各地具体的要求不一致，一般需 2～4 个月时间，需专人跟踪、协调，特别是对新进入城市。

2.1.2 工程报建 流程图

工程报建流程图见下页图。

2.2 项目竣工验 收备案流程

2.2.1 工程竣工质量验收

（1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。

（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。

（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部(指建设单位的项目部，以下同)。

（4）施工单位书面通知项目部申请验收。

（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。

（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。

（7）项目部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收

组，制定验收方案。

工程报建 流程图

报 报

建 建

工 工

作 作

流 流

程 程消防批文建筑方案送审初步设计方案及模型送审 初步设计技术审查 初步设计批复施工图报建建筑审核意见书缴纳市政配套 缴交报建规费 签定档案移交合同规划分局备案建设工程规划许可证专业报建卫生防疫批文(市防疫站)环保报建(市环保局)人防批文（市人防办）“环评”大纲(市环保局) 环境影响报告书(市环保局) 环境管理建设许可证(市环保局)施工图审查 投资计划正式项目 验线 余泥排放证 勘察成果审核图 申请门牌 外水报装 外电报装 管道煤气报装 电信核定地价签署土地出让合同固定资产投资许可证邀请招标申请施工、监理招标报建递交招标文件专家评审工程招标文件中标通知书建筑节能审批建筑装修、装饰审批建筑工程质量安全监督申报施工企业承接工程登记凭交费单出施工许可证签订白蚁防治合同 办理质监、安监登记供水协议同意供电方案地库交通审查申报通邮建设用地批准书商品房预售许可证(

年

月

日)

工程竣工验收流程图

流程图

涉及单位部门

相关文件

施工单位技术质量部门

分包工程验收记录

监理单位

工程竣工验收申请书

施工单位

利润中心项目部

华润置地住宅工程质量标准

施工技术总结

监理单位

城建档案资料

施工单位(包括总分包)

竣工图纸

监理单位

质监站

利润中心项目部

否

勘察单位

设计单位

监理单位

施工单位

是

利润中心项目部

建筑工程竣工验收报告

住宅使用说明书

利润中心项目部

建设工程竣工验收监督报告书

施工单位工程质量保修书

建设工程竣工验收备案表

地方建筑业管理部门

建设工程竣工验收备案证明书

要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收 施工单位书面申请 进行工程竣工 利润中心项目部组织

工程竣工验收 要求提交相关工程竣工

资料、工程现场准备 工程竣工资料验收 现场验收 是否符合标准 形成竣工验收意见， 确定竣工日 出具工程质量 验收证明书 地方建设管理部门

验收备案证书 立即整改

（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。

（9）项目部组织工程竣工验收。

(a)项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。

(b)验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。

(c)验收组实地查验工程质量。

(d)由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。

（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。

（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。

（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。

（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。

2.2.2 项目竣工验收备案流程图

工程竣工验收流程图见上页图示。

2.3 3

外部协调

建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。对外协调工作由项目发展主管具体负责，做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。

(1) 发改委：取得立项审批；

(2) 国土局：取得土地证和房产证；

(3) 规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；

(4) 市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；

(5) 测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；

(6) 市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；

(7) 建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；
在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；
办理施工许可证交纳规费；
办理建筑节能图纸审查及验收；
办理竣工验收备案。

(8) 质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；

(9) 安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；

(10) 消防局：取得施工图消防审批；

(11) 市人防办：取得人防批文；

(12) 市防疫站：取得卫生防疫批文；

(13) 供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；

(14) 市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；

(15) 燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；

(16) 电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；

(17) 市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收等；

(18) 节能办：建筑节能设计的审批及验收；

(19) 交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；
协调落实开出入口；

(20) 市劳动局：劳动用工监察；

(21) 公安局：申请门牌号；

(22) 水务局：与城市道路雨水污水的接驳；

(23) 工商局：广告牌报批；

(24) 城建档案馆：协调城建档案的归档管理；

(25) 城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；

(26) 派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；
协调办理计划生育有关手续。

3 3 、当地建筑市场分析

为更有针对性地制定管理规划，在工程定位完成后，应对建设项目当地同类工程建筑市场情况进行分析，分析的重点有：

(1) 当地同类工程、标杆企业工程管理模式，质量、工期及价格情况；

(2) 当地政府监管环境；

(3) 当地设计、监理及施工单位的管理模式、工作习惯，新的发展变化趋势；

(4) 拟建项目与当地市场标杆项目比较的不同要求。

对于新进入城市，在拿地后利润中心应组织系统地进行市场调查分析，通过自身管理人员、合作伙伴(设计院、测量师)、政府(建委、质监、安监)、竞争对手(同类型房地产公司)及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况。由于建筑市场环境是不断动态变化的，对于已经在持续开发运作正常的利润中心，每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。

如，一些城市的当地施工单位不习惯香港测量师合同模式，若采取该合同体系应谨慎，要对投标单位进行详细交底说明。又如，当地一般房屋建筑施工企业缺乏对分包的照管意识及能力，则在招标时应结合当地施工企业能接受的程度清晰明确照管要求，避免合同模式太超前而水土不服。

4 4 、工程管理难点及重点分析

根据工程特点、当地建筑市场状况、项目发展定位和管理目标结合利润中心工程管理能力对拟建设发展工程项目的重点和难点进行分析，一般分析的重点有：

(1) 施工技术、质量管理的难重点；

(2) 目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；

(3) 总平面布置有无难度；

(4) 配合销售有哪些特殊要求；

(5) 外部协调的难度；

(6) 总分包相互配合的难度；

(7) 当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。

通过对以上方面的分析，确定需要重点控制、解决的问题，以有针对性地制定管理对策和措施，实施有效的预防控制，做到防患于未然。

如，对于立面变化丰富的洋房、联排住宅，土建总包施工的难点有劳动力短期集中组织进退场及施工生产难度大、周转材料施工机械设备投入量大周转次数少、建筑外立面变化丰富防渗漏难度大等，而工程量一般不是很大很难吸引实力强的建筑公司，需要发展商配置适当的管理力量并选择合适的承包商。

某联排住宅 又如，某城市中心区的高密度高层精装修住宅项目，施工场地狭窄，除土建主体结构外的幕墙、精装、机电等分包工作量大，垂直运输量大，对总包照管分包的要求较高。总包要为各分包及时提供工作面、每层提供临时水电接驳点、提供外脚手架及施工电梯，总包要为精装分包提供合格的土建粗装修工作面，精装修对装修分包成品保护要求高。

户内精装排版对线

公共部位装修排版对线 再如，对新进入城市的首期交楼项目，工期及质量对客户都非常重要，对二期及以后的销售影响非常大，在配置发展商项目工程管理力量、选择承包商、制订进度计划、过程协调管理、竣工验收移交等方面应多方面考虑，应谨慎确定工作方案及严格EQ EQ

过程监控。

应结合工程的难易程度制定工程管理规划，选择配置合适的资源。一般住宅工程可以分为三类，分别为难度很大工程、难度较大工程及难度一般工程等三类。

工程难易分类 序 分类 条件 工程管理难点 一 难度很大工程 40 层以上的超高层 垂直运输、外脚手架 3 层以上的地下室 深基坑 单层面积 3 万 M2 以上的地库 周转材料投入大 大地库上的别墅、联排、叠拼、洋房 周转材料投入大，作业不均衡；

防水防渗漏难度大。

二 难度较大工程 19-40 层的超高层 垂直运输、外脚手架 2 层地下室 深基坑 单层面积 2 万-3 万 M2 的地库 周转材料投入较大 无大地库的别墅、联排、叠拼、洋房，山地住宅 防水防渗漏难度大，平面组织难度大 三 难度一般工程 单层面积 2 万 M2 以下的地库

19 层以下造型较标准的小高层、多层

5 5 、项目合约规划

5 5 .1 总则

（1）目的 为逐渐规范项目合约分判模式的做法，使项目合约工作有计划、高效地展开，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，以确保目标成本控制指标的实现。

（2）编制要求 各利润中心应根据项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况）编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展。

（3）编制时间和编制内容 合约规划方案内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判计划及需要其他部门对合

约工作的配合安排等。

5 5 .2 分判原则

（1）建议采用“总包+专业分包”的通用分判模式。

（2）专业分包细化的原则 各利润中心在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能发挥规模效益、细化分包，以达到加强工程管理、降低成本的目的。

（3）工料规范 针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及当地建筑市场状况，以利润中心项目部为主与工程管理部、合约管理部共同完成工料规范的编制，明确质量标准、技术要求、交楼维修要求等，避免笼统的合同条款，使合同有针对性、操作行，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如应包括以下内容：

①超越国家抽检验收标准的交楼标准，如高级抹灰、分户验收、淋水试验；

②质量通病的预防、过程监控及验收，如加增强钢丝网防裂缝、墙面抹灰前甩毛、砂浆地面前楼板清理等；

③交楼验收以发展商物业验收接收为标准，不是质监站的验收；

④合同约定的管理奖罚条款。

（4）工程合同框架 为明确发展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分判商的关系，建议各利润中心在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同框架大纲，见下页住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的签订工作。

（5）分判模式 原则上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程)；

对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。

（6）工程量清单编制 根据工程及利润中心情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清单应组织内部评审。

住宅(毛坯房)工程合同框架 （7）甲供材 1）确定甲供材范围的原则：

(a)采用乙供时质量难以控制；

(b)采用甲供的成本确实低于乙供；

(c)如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期。

发包方

总承包工程合同 土方二次开挖\主体结构\粗装修\屋面工程\外墙工程\防水保温\人防工程等；
业主指定分包的机电项目预留预埋工作及孔洞封堵；
对各指定分包提供的施工总平面管理\临时水电\外架\垂直运输\垃圾清运等照管责任；
总包对现场的安全文明施工管理责任；
总包负责的竣工验收责任等。

机电分包工程

电梯安装分包工程

精装修分包工程 消防分包工程

室外园林景观分包工程 铝窗分包工程 智能化分包工程

燃气分包工程

发电机供应及安装工程

高低压配电分包工程

防火门分包工程 指定品牌：

钢筋\水泥\墙地砖\面砖\涂料等 外墙保温工程

栏杆、百叶分包工程

入户门分包工程 基坑支护工程

土石方开挖工程

桩基工程

公用市政接驳工程 电梯

变压器 高压柜 低 压 柜等

水泵

广告牌及围墙工程 开关面板、可视对讲

门类

样板房精装修工程 标识分包工程

信报箱

配电箱

拆除及场平工程

对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。

对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供，但验货手续复杂、损耗难以控制的钢筋、砼等材料应尽量采取乙供的方式。

2）甲供材应供量控制 在施工过程中甲供材必需有应供量，并作为控制超供的依据。

(a) 在招标时有施工图的，应事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之一，定标后应供量作为合同的组成内容。

(b) 招标时无施工图的，在出图后 30-60 日内完成工程量计算，并与乙方确认后作为合同的补充附件。严禁拖延到结算时再计算应供量的现象。

3）甲供材损耗 甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或单价中不得再计入损耗。

甲供材损耗应区别不同的材料、施工方式分别确定，在应供量清单中列明实物工程量、损耗率、损耗量、应供量。

4）甲供材节超管理。

超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采购价，超供的部分加收一定比例的管理费，节约部分五五分成。

（8）付款方式 根据利润中心资金状况及市场情况确定合同付款方式，以下方式供参考。

A 类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的 80～90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金；

B 类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的 80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金；

C 类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金 10～30％，每批设备到场并经相关方验收后支付至 70～80％，在调试合格后支付该批设备价值的 80～90%，在该分项工程最终完共以后支付至总价的 95%，留 5%保修金；

D 类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；

E 类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至 95％，留 5%保修金；

F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。

6 6 、项目组织机构

6 6 .1 项目部组织机构图

发展商是住宅工程质量第一责任者，是设计、监理、承包商、供应商等建设资源的整合管理者，选择合适的设计、监理特别是承包商并管理协调好非常关键、非常重要，而协调照管主要依靠项目部。

根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。项目部组织机构图需要表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况。

项目部各岗位设置根据各利润中心管理模式及项目实际设置，一般 6 万 M2 以下，项目部人员总数在 2～5 人，按照专业设置，岗位可兼职；
6 万～12 万 M2 ，项目部人员总数在 4～8 人，按照专业设置；
12 万 M2 以上，项目部人员总数在 5～10 人，按照专业设置。考虑到以后的城市公司扩张需要，新进入城市的利润中心工程项目管理人员配置应适当加强，有一定的人员储备。

6 6 .2

主要岗位职责

编制项目工程部主要管理人员的岗位职责，如：项目经理、工程经理、文员岗位职责等。

项目经理 装修工程师 1 人 土建工程师 3 人 发展主管

1 人 机电工程师 1 人 合约工程师 1 人 工程经理 设计师

1 人 利润中心各职能部门 文员

1 人

6.2.1 项目经理 1) 参与项目定位；

2) 负责项目部的全面管理工作；

3) 负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核；

4) 随时掌握项目报建工作进展情况，及时与相关部门解决报建工作中出现的困难；

5) 建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷；

6) 组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度；

7) 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；

8) 安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件；

9) 检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存在的问题，落实具体措施；

10) 负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作；

11) 配合项目的营销工作；

12) 组织协调相关部门办理政府验收手续；

13) 收集各个方面对本项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。

6.2.2 工程经理 1) 负责施工前期的准备工作；

2) 组织调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料；

3) 负责临时用水、临时用电、排水、排污的申请及安装工作；

4) 负责组织现场控制点和水准点的测绘、保护和移交工作；

5) 控制工程质量、进度，监督管理安全、文明施工，参与控制工程成本；

6) 负责检查监督监理单位按照监理规划及细则实施；

7) 编制工程施工总进度计划和总平面布置图，分配现场场地的使用；

8) 会同监理单位共同确定合同外工作内容，报项目经理审批；

9) 审核施工进度款；

10) 参与监理单位组织的分项分部工程验收；

11) 确定施工单位相互配合时工序施工的先后顺序，划分施工单位之间的工作责任，协调解决施工单位之间的经济纠纷。

6.2.3 发展主管 1) 负责前期项目的开办工作，包括拆迁、场平、临时工地围墙等工作；

2) 负责项目的立项报批等工作；

3) 负责工程报建；

4) 负责对外公共关系的处理，负责与周边街道、有关单位、居民和公安派出所、城管、交管、环保等政府职能部门的关系协调，保证工程建设的顺利进行。

6.2.4 文员 1) 负责对内外文件、图纸、资料的收发、登记、传递、立卷、归档；

2) 负责部门文件的打印、复印、装订、分发、登记工作；

3) 保管部门印章，维护公用办公设备；

4) 负责部门办公用品的申报、领取、分发；

5) 负责收集保管工程立项报建批准文件，负责对监理、施工单位工程城建档案资料的收集管理。

7 7 、前期工作安排

在确定施工总承包单位之前，主要工作有以下内容：

（1）工地围墙、工地保安、现场办公室搭建。

（2）查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料。

（3）三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路，临时水源、排水和排污接驳点，临时电源。

（4）向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等的资料。

（5）完成地勘工作，包括初勘、详勘。

（6）基坑支护和土方开挖的设计招标，设计和施工方案专家评审（超过 5M 的深基坑），基坑支护和土方开挖的施工。

（7）桩基设计、桩基报建、桩基施工。

（8）售楼处、样板房的施工。

8 8 、施工总平面布置

总平面管理规划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确承包商单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约规划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从发展商工程开发建设管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于承包商施工组织设计中的施工总平面布置。

各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大。但其总的原则是：

(1) 满足销售及竣工交楼的需要， (2) 降低成本；

(3) 便于各承包商的使用，帮助承包商降低成本也是帮助业主降低成本。

8 8 .1 承包商 单位分区及生活区设置原则

（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家承包商单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据以往经验，多层项目一家承包商承建面积不宜超过 5 万 m2 ，高层项目一家承包商承建面积不宜超过 10 万 m2 。

（2）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。

（3）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层的标段；
同时各承包商单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。

（4）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个承包商单位配合，减少项目协调工作量。

（5）占地面积小，场地布置紧张的项目可由一家承包商单位承建。

（6）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。

（7）为避免先进场的施工单位，尤其是承包商单位过多占用生活区用地，利润中心在合约中可明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般可按 3 元/ m2 费率收取地租，并在工程款中按月扣除。

8 8 .2 临时施工道路设置原则

（1）尽量在各自承包商单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各承包商单位现场封闭管理。

（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；
如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的 200 厚砼，保证路面观感；
小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。

（3）降雨量较多的地区建设工程，临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。

（4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭接时间。但应在承包商及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。

（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。

8 8 .3 场内土方平衡原则

（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建

筑。

（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；
一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。

（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。

（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。

（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。

（6）对于多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。

8 8 .4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原 则

（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。

（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化，砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣处理。

（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。

8 8 .5 施工机械布置原则

（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域和非园建重点区域。

如某楼盘为保证在业主入住时有一个良好的内花园园林景观，将塔吊、电梯及运输通道均设置在建筑外侧，内花园在主体封顶后即开始园建施工，树木及早安排种植，

在竣工时营造了树木花草郁郁葱葱的景观。

某楼盘提前在内花园种植树木

某楼盘提前在内花园种植树木 （2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。

（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。

（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。

8 8 .6 特殊部位外脚手架搭设布置原则

（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；
部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。

（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。

（3）重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大，需提前晚上安全防护设施。

（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体

措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。

某楼盘利用悬挑脚手架为样板房及室外工程创造有利条件 8 8 .7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则

（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。

（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过 200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。

（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；
如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。

（4）因用电紧张地区有时会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。

（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；
供水管道和水表安装尽量按照各承包商单位能销售样板房

单独供水计量的原则来布置。

（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；
雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；
场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。

（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。

8 8 .8 施工顺序安排原则

（1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；
基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；

（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。

（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前规划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点。

（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：

(a)如有各期共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理规划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。

(b)下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工规划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。

(c)邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。

8 8 .9 分阶段场地布置原则

（1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为承包商合同的附件。

（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。

（3）各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：

(a)由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；
另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。

(b)售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工。

某楼盘售楼通道

某楼盘先施工内花园为预售创造景观 (c)邻近售楼区域应设置发电机房及配电间，保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、承包商单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。

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入情入里，甚见精纯。

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