关于房地产管理论文:房地产管理论文
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建筑行业的发展也促进了房地产管理水平的提升,房地产行业的发展对我国国民经济的进步有着不可忽视的作用,。下文是小编为大家整理的关于房地产管理论文下载的范文，欢迎大家阅读参考!
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浅析房地产项目施工管理
【摘要】房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目施工管理进行了研究，具有重要的参考意义。
【关键词】房地产;施工现场;施工管理
一、房地产项目施工管理的重要性
房地产行业的健康稳定发展不仅关系到房地产企业的自身生存，还会影响到房地产相关行业的发展状态，并最终影响到中国特色社会主义市场经济建设和中国综合国力的稳步增长。在房地产领域，施工环节作为房地产建设的主要环节，既是房地产项目成本支出的主要部分，也是房地产产品工程质量的决定性环节，还是生产安全事故频发的关键性时段。房地产项目的施工管理是针对房地产项目的施工环节进行的有效管理，对房地产企业的成本支出、产品质量和安全生产非常重要。抓好房地产项目的施工管理，不仅能有效控制项目成本、增加企业利润，还能提升和保障工程质量、维护企业名誉，并能减少安全事故、保证安全生产，房地产项目的施工管理对房地产行业和各房地产企业至关重要。
二、房地产项目施工管理的作用
具体来说，房地产项目施工管理的作用有以下三点：
1、提升和保障工程质量、维护企业名誉
由于房地产行业工程量大、施工时间长、工作人员和工作器械多、工作环境复杂、多工种协作配合的特性，房地产企业的工程质量与企业的有效管理之间有着一种紧密的联系。总的来说，管理良好、设施完善、规划齐全、施工现场忙而不乱、施工人员井然有序的房地产企业能够做出质量优良的房地产项目;相反，管理混乱、设施缺乏、规划易变、施工现场秩序混乱、施工人员工作态度散漫随便、安全隐患和安全事故频发的房地产项目常常未能达到工程质量标准，带来人力、物力、财力上的极大浪费。可以说，房地产项目的施工管理水平与房地产项目完成后的工程质量呈现一种正相关的趋势。
房地产行业投入高、投资时间长、投资风险大，因而房地产企业的声誉成为投资者所青睐的最重要的保障。各房地产企业都极力维护企业声誉以吸引潜在的投资者，房地产企业的企业声誉成为企业最重要的软实力之一，对企业极为重要。而由于房地产项目产品成本高、生产时间长的特性，房地产行业普遍重质量而非数量，房地产企业的声誉直接来源于企业已有项目的工程质量。对房地产企业来说，每一个房地产项目的质量都直接关系到房地产企业的总体声誉，因此对任何一个房地产项目的质量控制都不能轻易忽视。也因为这种原因，房地产项目的施工管理应该成为房地产企业管理的重点和焦点，房地产企业的管理人员应对项目施工管理进行重点关注。
2、有效控制项目成本、增加企业利润
对各房地产企业来说，每一个房地产项目都需要大量的前期资源投入，也能够产出大量利润。每一个房地产项目的成本投入情况不仅能够影响到企业的资金周转情况，决定项目是否能够正常按时完成，而且还能够对企业自身的生存和发展产生至关重要的影响。在极端情况下，由于对房地产施工缺乏规划、对成本未能有效控制，某些房地产项目会因为缺乏后续资金投入只能选择停产。这种情况不仅造成了大量“烂尾楼”的诞生，还会因为房地产项目未能正常售出、成本无法收回、企业资金周转不畅而导致房地产企业的破产，威胁到房地产企业的自身存活。有鉴于此，各房地产企业都应该对项目施工多家规划、对项目成本严加控制，避免盲目投入与资金浪费。
在房地产行业，项目施工过程需要花费大量人力、物力、财力，需要支出人员工资，购买和租赁包括排水机械、脚手架在内的大量生产器械，购买钢筋、混凝土、砖块之类的大量原料，还需要安全带、安全帽、工伤保险、防暑降温费等大量安全设施和福利支出，这一切都需要巨额的资金投入，施工建设成本与土地成本一起成为房地产行业成本的最主要部分。但与土地成本有所不同的是，房地产项目的施工建设成本可以通过提前规划、合理安排和有效管理得以控制和缩减，事实上项目施工建设是大部分房地产企业控制成本的主要环节。
但是值得注意的是，部分不法企业和不良商家通过缩减生产环节、盲目加快工程进度、使用劣质原料以次充好等等偷工减料的违法手段削减生产成本。更有甚者，有些房地产企业会采用拖欠克扣民工工资、不配备应有的安全设备、要求施工人员无偿加班等剥削劳工血汗钱的方式降低生产成本。这些违法手段违背了基本的良心道德和国家的相关法律法规，一经查出必然会受到严厉惩处，相关责任人都具有刑事责任将会面临着牢狱之灾。
3、减少安全事故、保证安全生产
当今中国提倡“以人为本”，任何一项产业安全生产都是基础和前提。安全事故危害巨大、安全生产重如泰山，这一基本原则也是房地产行业的施工原则。在房地产行业中，安全风险大，安全事故多，究其原因是房地产行业的生产特点所导致的。在房地产行业的建筑施工现场，工作人员密集、劳动量大、多工种协同工作、工作环境复杂;同时，建筑施工现场有着大量的生产机械和生产原料，这些生产工具和原料多为临时摆放，极大地增添了建筑工地的复杂性并进一步地局限了工作人员的活动空间。不仅如此，房地产行业的建筑施工现场常用的起重机、打桩机、吊车等大型机械都有着质量重、体积大、操作复杂的特性，在使用的过程中极容易因为操作失误造成安全生产事故，威胁到现场工作人员的生命安全。
考虑到建筑施工现场的复杂与危险，对房地产项目的施工进行有效管理成为“以人为本”的理念指导下房地产企业的应有之义。主要管理措施有以下几点：
(1)合理安排工作时间，杜绝长时间加班和疲劳工作，保证建筑施工现场工作人员特别是机械操作人员在工作时有着旺盛的精力和注意力。
(2)统筹安排各项工序，保证在同一施工现场工作的各个工种之间配合密切。
(3)保证建筑工地的整洁和有序，及时清理各种建筑垃圾，对易燃物和有毒物质做到及时正确处理，减少建筑施工现场的火灾隐患和有毒物质污染的风险。
(4)严格按照建筑施工的规章制度进行操作，并安排专人对建筑施工现场做到全程监督、定期检查和及时纠正，通过自查自检自纠的形式消灭事故隐患。
三、结语
虽然房地产项目施工管理对房地产企业和整个房地产行业都至关重要，但由于种种原因，不少企业未能正确认识到房地产项目施工管理的重要性，对房地产项目施工管理采取一种忽视的态度。这种行为不仅是对人民生命财产安全极大的不负责，也为企业声誉和企业的正常发展带来了风险、埋下了隐患。在新形势下，房地产企业需要将房地产项目施工管理视为企业生存和发展的必备条件和竞争优势，为中国房地产行业的稳步发展和中国特色社会主义市场经济建设做出自己的贡献。
【参考文献】
[1] 李小程. 房地产开发企业全面成本费用控制的原则、程序与实现途径探讨[J]. 湖南财经高等专科学校学报. 2010(04)
[2] 杨薇. 我国工程项目管理现状考察及发展对策[J]. 科协论坛(下半月). 2010(01)
[3] 沈苏华. 房地产工程管理与项目成本管理[J]. 山西建筑. 2009(32)
[4] 吴小琴. 房地产开发企业项目管理存在的问题及对策[J]. 中国科技信息. 2009(19)
[5] 王楚洲. 房地产项目开发的特性和项目管理模式的运用[J]. 项目管理技术. 2006(08)
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试论房地产标杆设计管理
摘要：设计对于房地产这样的规划性项目，是房地产开发前期的一项重要内容。房地产发展在他的每一个阶段的重点都有所不同，本文首先介绍了房地产标杆设计管理的内容及应用，然后重点探讨了房地产标杆设计管理的流程，希望能为今后房地产标杆设计方面的管理工作发展提供一些帮助。
关键词：房地产;标杆管理;设计;发展战略
标杆设计管理内容与应用
1.房地产标杆设计管理的内容
房地产企业应用标杆设计管理方法过程可以大致分为四个阶段，即规划阶段、数据收集及分析阶段、实践阶段、提升阶段。目前，在房地产市场项目中被广泛地使用。我们这里说的房地产设计，是一种房地产开发者与房地产设计者的思想交流的结晶，是具有极高准确度与精确度的。
目前，我国的房地产企业为适应世界潮流，真正的将自己融入到全球经济一体化的大潮中去，已经有相当多的企业运用了标杆管理，经济效益的提高也是非常显著的。以我国为例，根据已经公布的资料显示，我国的“十大标杆房企”在2013年上半年的销售将近四千亿，业绩普遍增长了三成。如果下半年楼市继续维持上半年情形，2013年全年，千亿房企将再次扩容。依据，这样的一个大的背景下，我们可以清晰的看到标杆设计管理在房地产企业中的实践，明确的了解，这样的管理模式是健康的、有意义的。
2.房地产标杆设计管理的实际应用
房地产标杆设计管理是一种新型的管理模式，房地产企业能够在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。根据房企中的实际情况，在实际的操作中，房地产项目的标杆设计主要包括成立房地产标杆管理小组和确定标杆管理内容，选择房地产标杆管理的“基准企业”，并收集与其有关的材料内容，之后再建立房地产企业竞争力评价指标体系，标杆管理的前提是了解企业本身状况。总的来讲，必须选择对利益影响重大的部分进行标杆管理，在房地产企业中，房屋整体的质量是影响企业品质与企业形象的关键环节。因此，在房地产企业中必须要根据企业的实际情况选择标杆管理的内容，这就涉及到选择一个房地产企业标杆管理的“基准”目标。对于选择房地产企业标杆管理的“基准”目标，在完善确立指标体系内容的时候，应该突出房地产企业服务的重中之重，尽量精辟，使工作量尽量减少。另外，标杆的意义不仅仅在于一个城市中人民的居住水平，也体现着一个城市的经济发展水平。
二、房地产标杆设计管理的流程
1.怎样选取房地产标杆
对于房地产这一特殊项目来说，选取标杆并不是根据其自身的价值链的所有为标杆进行设计学习，而是要结合自身的发展。房地产企业在某一个竞争优势上，通过自身的资源实施标杆管理，达到最后理想的效果。
房地产选取好标杆后，还需要进行相关的设计。设计的好与坏，不仅仅影响着消费者对其的购买力，还代表着房地产企业整体的品质优劣，因此，制定良好的房地产标杆设计管理是非常重要的。房地产标杆设计管理的目的是为了在满足消费者需求的基础上，设计出来符合房地产企业自身发展的项目，能够在众多的房地产企业中通过设计标杆管理，达到一种“鹤立鸡群”的效果。
2.房地产标杆设计管理组织的建立
建立房地产标杆设计管理，第一是管理架构的建立。我们从以下架构组织图分析不同的架构设置的利弊，以求能得到合适的架构制度建设。
房地产项目公司设计管理部门架构一
房地产项目公司设计管理部门架构二
作为一般中小型房地产项目公司而言，同一时间管理的项目数量不多，“架构一”是常用而直观的设计管理部门设计，有利于专业对口管理，弊端是设计管理部门的人员容易进行只管设计出图即可的思路，如果选择“方案一”作为设计管理部门的架构组织设计，则需要管理者在工作制度制定方面有加强与其它部门的沟通和联系的流程设计，并作为日常管理工作的必要环节执行，尽量避免特别同营销和工程方面的管理脱节。所有的设计管理结果必需得到营销、物业、工程、开发、成本等各相关部门的认可。
“架构二”通常是相对大型的房地产项目公司采用多，同一时间管理的项目数量较多，通常这些公司的制度和流程都十分完善，为避免犯错误而造成大量的损失，一个设计成果的产生，通常是多部门协作的结果。缺点是效率不高，因为各部门为了推卸责任而互相扯皮推诿的情况容易发生，采用“架构二”，需要对工作流程的时间节点进行控制，对责任的表决进行硬性规定，避免拖延、态度模糊而使到负责下一阶段工作的其它部门有难以执行情况出现。
有了企业标杆设计管理，可以在项目扩展时进行复制，避免在新项目中要重新规划，不断用经验教训来调整设置，增加大量的重复工作。另外，总部和项目公司，项目公司和项目公司之间，可以有共同的节奏和步伐，工作上可以互相监督和促进。
3.房地产标杆设计工作流程的建立
房地产标杆设计管理流程，在外部建设管理部门日趋完善的管理程序前提下，不同项目之间的房地产项目公司内部工作容是基本相同，因此，我们可以建立标杆设计工作流程让各方负责执行，可以保证工作不出现漏项，同时，完善的标杆设计工作流程可以让下一阶段工作的执行部门对上一阶段工作的执行部门进行监督，例如设计部的单体方案不符规范，重新修改的时间就会影响开发部门单体报建的时间进度，因此，为了不影响本部门的工作业绩，开发部门会自发对设计部门的工作过程进行的监督。这是标杆设计工作流程建立的其中好处之一。
三、结束语
房地产市场是我国国民经济的重要组成部分之一，经过多年快速发展，作为国民经济的支柱型产业，房地产业在我国经济中已占有举足轻重的地位。通过房地产标杆设计管理，企业可以设计符合自身发展的企业规划以及发展战略，摆脱传统的企业发展模式，制定相应改善方案，吸取一些已经成功的“标杆管理”企业，并结合实际，运用到企业自身的发展中。房地产企业要坚持依据可持续发展原则，只有这样才能保证自己屹立在长期的竞争环境中并且处于不败的地位。
参考文献：
[1]李惠玉，房地产市场呼唤“标杆企业”[J]，特区实践与理论，2006(06)
[2]周海娟，中美“房地产标杆”比较价值分析——万科VS普尔蒂[J]，新会计，2009(09)
[3]关前锋，基于价值链的房地产企业的标杆管理[J]，产业与科技论坛，2008(09)
[4] 王亚娟. 房地产项目设计阶段管理研究[硕士学位论文]. 天津: 天津大学, 2008.
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