我国房地产企业融资问题与对策
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我国房地产企业融资问题与对策
[摘要]中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的,由于中国房地产业发展的历史很短,管理经验不足,国内房地产企业在融资水平、融资结构、融资状况等方面还存在着很多问题。文章在分析问题、总结原因的基础上,就外部宏观环境建设、创新融资方式、加强房企内部控制等方面提出完善房地产企业融资问题的对策建议。
[关键词]房地产企业;融资;对策
[基金项目]本文为辽宁省教育厅人文社会科学研究基地项目“辽宁省房地产融资问题研究”(编号:2009JD25)成果。
[作者简介]刘丽巍,东北财经大学金融学院教授,辽宁大连,116025;贺铟璇,东北财经大学金融学院助教,辽宁大连,116025
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1007-7723(2010)08-0001-0004
一、我国房地产企业融资存在的问题
在经济转轨过程中我国融资制度已经发生了深刻的变化,初步形成了多种融资方式并存发展的格局。但是,与发达市场经济国家相比,我国房地产融资体系仍然存在着严重的非均衡发展状况,阻碍了房地产业的健康发展。
(一)房地产企业总体信用水平较低
截至2008年末全国共有6万家房地产开发企业,商品房销售量最大的一家,其净资产也不过30多亿。房地产企业数量多、规模小、自有资金少,有些并不完全具备房地产开发的条件。相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发,规模化、集团化、有品牌的开发商较少。2008年底上市公司中涉及房地产业务的已有452家,占上市公司总数的30%左右,其中主业为房地产的上市公司仅有160余家 。2008年国内主要银行联合对30多个行业的信用状况进行了内部排序,房地产业排名倒数第四。信用低即意味着信贷风险,信用低是当前开发商筹资难的真正原因。由于我国房地产行业目前的利润率和政策相关性较高,众多的开发企业在短期内尚可生存,但随着行业竞争加剧,大部分运作不规范的小企业必遭淘汰。
(二)融资结构失衡
国家统计局关于房地产开发投资资金来源统计显示 ,2009 年,房地产开发企业本年资金来源57128 亿元,其中,国内贷款11293 亿元、利用外资470 亿元、企业自筹资金17906 亿元、其他资金27459 亿元。在其他资金中,定金及预收款15914 亿元;个人按揭贷款8403 亿元。当前房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源,国内贷款所占比重为20%左右。房地产开发商的自筹资金中,10%是由个人住房贷款形成的;而其他资金来源中,大约有20%～30%间接来自银行贷款。总体测算,房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。
从房地产市场的运行过程及其资金链来看,房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。
与此同时,股权融资在我国房地产金融中比重较小。2008年,我国拥有6万家房地产企业,从2008年相关统计公布的数据看,房地产业上市公司只有124家,占全部房地产企业总数不到1%。2005年以来,房地产企业的资产负债率不断提高,在几大行业对比中都处于最高水平(图1)。房地产企业的高财务杠杆以及随之增加的财务风险又对企业的多元化融资产生负面影响,使房地产企业陷入恶性循环。同时,资金过度依赖于银行贷款,不仅导致房地产市场风险和信用风险过度集中于商业银行,也使得房地产业对信贷政策十分敏感,对产业内部结构调整和可持续发展非常不利。
(三)融资状况差异较大
从开发规模上看,全国6万家房地产企业中,国资背景的企业占近三分之一,其他的多为本土民营企业垄断,外来资金所占比例微乎其微。在上市房地产公司中,国资背景的房地产企业占三分之二左右,而大量赢利能力较强的民营房地产企业很难通过股权融资。
2007年我国公司债券市场启动以后,房地产企业融资结构在一定程度上得到改善。但由于公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司,能真正获益的房地产企业仍然是少数。而且由于房地产企业现金流通不稳定,通常信用评级并不很高。真正有可能通过债券市场融资的也只是一些大型房地产企业,多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。
从企业融资水平上看,房地产贷款高端市场不缺钱,而低端市场极度缺钱,为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小,被银行认为风险巨大,得不到贷款支持。相比之下,境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰富的管理经验,但受政策限制土地资源比较难以获取。
从地域上来看,我国沿海城市与内地的房地产业发展水平差距很大,融资数量受地区经济发展水平的影响也十分明显。
(四)融资行为缺乏理性
由于我国大部分房地产开发企业曾是政府部门下属的开发单位,其经营行为带有明显的寻租特性,企业产权不明晰,尚未真正成为独立法人实体,其生产经营过度依赖政府,不注重效益分析,在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结构的合理性,而且也不关注贷款对象是否是市场化经营方式,从来不考虑体制、盈亏等问题,造成金融界与房地产业拥有大量的不良资产。
(五)境外资金未得到充分利用
目前,我国尚不允许外资独立投资国内房地产业,外资只能以入股或合作等间接方式进入房地产市场。另外,由于房地产流动性相对较差,外资进入之前必须先明确相应的退出方式。这就要求具备一定的金融工具如基金、债券等,以方便外资的进入和退出。除了进行本地化性质的并购外,使用合适的金融工具投资房地产将是外资更重要的选择。缺乏合适的投资工具和资金进入渠道,成为外资在房地产融资渠道中比例很小的主要原因。
二、我国房地产企业融资问题的原因分析
我国现阶段房地产企业融资存在的问题是内外部因素共同作用的结果,包括外部环境原因、房地产企业自身原因等。
(一)外部环境原因
1.资本市场不健全。首先,我国房地产抵押贷款保险机构参与少,担保机构缺乏,银行在这种单一的市场中苦苦挣扎,风险自担,很不稳定。设计一个机构合理,抵押、担保和保险相互交叉、相互依赖的多层次市场,形成稳定的房地产金融市场,对我国未来房地产市场的发展至关重要。其次,各市场层次之间发展失衡,我国股票市场发展迅速,而债券市场相对滞后,股票市场和债券市场内部也存在结构性失衡。再次,信贷市场上资金逆配置导致金融市场内在功能的缺失,融资效率低下。在经济转轨过程中,由于我国受传统的融资体制性限制,国有银行独大,并且我国房地产企业对银行系统严重依赖和地方政府对银行的行政干预严重,使得银行信贷手段的约束力十分有限,融资效率低下。资本市场对我国经济发展和房地产业的实际推动作用与我国的经济发展规模不相称。
2.房地产企业与地方政府的利益关系。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让,使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下,由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有,造成地方政府高度依赖土地收益。在这种利益驱使下,形成了房地产企业和地方政府相互依赖的利益关系,使房地产企业不注重效益分析,在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结构的合理性,从而达不到与地方政府的利益均衡。
(二)房地产企业自身存在的问题
1.企业规模小竞争力差。无论是与美国房地产企业的市场占有率相比,还是从中国房地产企业自身的发展情况来看,我国房地产业到目前为止还没有一家真正意义上的龙头公司。且向外地拓展和跨地区合作、投资的项目也不多,没有形成一定的规模,从而导致房地产商自身的资本运营能力有限。
2.专业资本运营人才缺乏。我国房地产发展的历史不长且发展并不规范,使目前从事房地产业的人员缺乏一定的专业素质,资本运营专业人才更加缺乏。而对于刚刚启动的房地产企业资本运营,更加需要具备财务、法律、营销等方而知识的专业人才。
3.对资本运营的认识不足。房地产企业兼并、重组都是资本追求利润最大化的结果,也是资本运营的必然现象。然而,由于对资本运营的认识不足,加之企业在自身管理方面存在着诸多问题,盲目收购与兼并的现象经常出现,使有的企业食而不化,陷入困境,背负上更加沉重的包袱。
4.体制性障碍。房地产企业作为资金密集型企业,其资金、利润、税费的流向与政府部门息息相关。鉴于其重要性,房地产企业既归建筑业管理,又在很大程度上受政府的直接领导,进行资本运营,缺乏明确的股东代表,成为资本运营的制度性障碍。
三、我国房地产企业融资的对策建议
完善我国房地产企业融资任重而道远。其中不仅需要房地产企业完善自身管理体制,更需要我国的法律环境、政府体系、资本市场等一系列外部环境的改善来协助。
(一)完善房地产企业外部融资环境
没有完善的制度和监管措施,房地产融资多元化只能是盲目的饮鸩止渴,而敢于冒险的投资者可能会成为首当其冲的牺牲品。因此,在多元化的融资改革中,必须不断完善相关的制度和市场规则,维持和保证整个市场的公平与公正。
1.建立健全政府支持体系。房地产金融是一个具有极大风险的金融领域,必须设定一种有效的机制和相应的制度安排,政府支持体系至关重要。一方面,政府能够通过它来对房地产市场进行有效的间接调控,防范系统性风险;另一方面,政府能够通过它来贯彻自己的诸如保证低收入者拥有体面的住房的政策意图。可见,政府机构支持和政策鼓励是房地产证券市场发展的重要保证,我国政府在政府支持体系这个领域内应该有所作为;同时向社会提供抵押贷款,向普通收入家庭提供低首付抵押担保。在国家的宏观调控指导下,对全国的抵押金融市场进行规范和管理,既能实现政府保障低收入者居住的政治意图,也能促进全国房地产金融的规范化运作。
2.发展多层次资本市场。目前我国资本市场还不够完善,房地产企业在利用资本市场融资可采用的方式也比较单一。根据潘岳奇(2008)的研究,股权融资是使用最多的融资方式,其中增发使用的最为频繁,而配股的融资额最高。伴随我国金融体系的发展和完善,房地产企业主要依赖银行贷款这一间接融资方式的局面需要不断拓宽。为了解决房企利用资本市场手段单一的问题,必须大力发展多层次的资本市场,才能使股权融资、公司债券、可转换债券、短期融资债、夹层融资、房地产信托投资等多元化的融资方式得到更广泛的使用。
(二)房地产企业融资渠道的创新
国外成熟的发展经验可以多角度地为我们的发展提供借鉴。从监管的角度看,通过健全政策和建立配套制度,鼓励多种融资渠道的发展,可以达到分散风险并激活金融产品创新的目的。
1.发展房地产信托投资。国外房地产业发展实践表明,房地产信托是一种成功的融资模式。从信托企业的角度来看,通过信托产品的深化开发,达到降低投资风险提高收益的目的;从房地产企业的角度来看,通过多种渠道获取资金,有利于企业的持续发展。
2.发展房地产债券。当前,我国的公司债券市场蕴涵着相当大的发展机遇。政府应改善对房地产债券的管理,在审批制度、利率水平、资金使用、中介机构的作用、强化社会监督各个方面,完善适应市场经济健康发展的房地产债券融资体制环境。同时,充分考虑房地产的自身特性,改进房地产债券信用评级体系,在此基础上推行房地产债券利率市场化,发展和培育房地产债券一、二级市场,加大房地产债券的流动性,为中小投资者提供介入公司债券的便捷途径。此外,不断创新推出新的房地产债券品种,如可赎回、可转换、带认股权证、浮动利率、零息以及高风险债券等新品种。
3.保险金融。保险资金大额、稳定、长期的特点比较适合房地产投资的资金需求。可以借鉴国外的经验,大力推进房地产业与保险业的结合。如前沿货币合约方式,即通过贷款机构出资、开发商提供土地和技术,成立合资公司共同合作进行房地产建设。这样,双方共享利益的同时,也均摊了风险,所以采用这种贷款合作的融资方式,开发企业不仅能减少相应的风险,而且能够扩大项目规模。
4.房地产辛迪加。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体,这种灵活的融资方式在国外有很广泛的应用。辛迪加可以汇聚开发企业自己无法获得的所需权益或短期资金,而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化,减少了风险,资金资源有限或缺乏投资经验的开发企业也可以获得房地产投资的收益。
5.租赁融资。房地产企业租赁融资是指出租人(房地产企业)向承租人签订租赁合同,以合同中规定的未来租金收益,向银行申请贷款的一种融资模式。如果某开发商拥有一块土地,可根据某租户的要求开发建设房地产,并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年定期获得的租金作为抵押,申请开发项目的全额长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于其每年需偿付的抵押贷款本息,就有利可图;而且,开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外,在租赁期间仍保留出租物业的所有权,租赁期满后,可视情况自己经营或出租或转卖。
(三)房地产企业自身经营管理机制的完善
解决房地产企业融资问题,企业提高自身的实力和信用水平是关键,其中企业应该着力打造科学合理的成本管理机制和风险控制机制。
1.健全成本管理机制。首先,企业应建立起责任成本体系的基本框架,把责任落实到岗位、落实到人,最大程度地减少“目标与执行脱钩”现象的出现,真正做到“权责明晰,有据可依”。其次,要建立明确的奖罚机制。房地产项目涉及规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等,每个环节都涉及到成本控制,如果施工项目成本管理体制没有很好地将责、权、利三者结合起来,就会对成本管理造成很大影响。
2.健全风险控制机制。首先,应强调组合化投资。把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上去,以减少未来收益的不确定性。其次,应加强财务风险控制。通过正当、合法的非保险手段如合同条款的拟订将风险转嫁给其他经济单位。最后,以自身财力直接承担风险损失的补偿责任。
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相关关键词： 企业融资问题及对策 中小企业融资问题及对策
