上海万科物业服务有限公司镇海分公司
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上海万科物业服务有限公司镇海分公司《“万科城”前期物业管理服务协议》（镇工商格式备案2011－16－0－15）访问次数： 发布时间：2011-12-19 作者：市场合同处 来源：宁波市工商行政管理局网站 【 HYPERLINK "javascript：setFontSize(16);" 大 HYPERLINK "javascript：setFontSize(14);" 中 HYPERLINK "javascript：setFontSize(12);" 小 HYPERLINK "javascript：callColorDlg();" 颜色】? 前期物业管理服务协议
本协议当事人
甲方： 上海万科物业服务有限公司(镇海分公司)
乙方：
甲方是指：开发建设单位委托的物业管理企业。
乙方是指：购房人（业主）。
前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。
物业名称： 万科城（2#地块）
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类 型：
座落位置： 幢 单元 室
建筑面积：? 平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋销售（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条? 双方的权利和义务
一、? 甲方的权利义务
〈一〉甲方的权利
1、根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理制度，并将有关制度告知乙方；
2、制止和劝阻乙方违反物业管理制度的行为；
3、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
4、向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以向人民法院起诉；
5、加强装饰装修审批管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并负责监督；
6、法律法规规定的其他权利。
〈二〉甲方的义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理；
2、按有关规定，对市政公用设、绿化、环境卫生设施进行维护与管理。
3、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；
4、建立健全物业管理档案资料；
5、编制年度物业管理工作计划；
6、编制年度物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；
7、每年度的第一季度向乙方公布物业共用部位共用设施设备维修资金和利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支帐目；
8、向乙方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；
9、对管区内的水池、水渠、假山、河等位置视情况设置安全提示牌；
10、向业主大会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续；
11、法律法规规定的其他义务。
二、乙方的权利义务
〈一〉乙方的权利
1、按照本协议的约定内容，接受物业管理企业提供的服务；
2、依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的有关问题提出意见和建议，维护自己的合法权益；
3、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
4、甲方不按规定擅自提高收费标准的，乙方可拒付；
5、参加首次业主大会，行使投票权；
6、法律法规规定的其他权利。
〈二〉乙方的义务
1、依据本协议按时向甲方交纳物业管理各项费用；
2、自觉遵守《业主临时管理规约》和物业管理制度；
3、装饰装修房屋时，遵守《宁波市房屋使用安全管理条例》及有关规定，并填写装修申请表，申报装修方案及图纸，经房管部门或甲方批准后实施。施工期间接受甲方的检查、指导，完工后及时告知甲方进行验收；
4、装饰装修施工期间，须办理《装修许可证》，并告知装修施工人员出入本物业区域须持有《施工人员出入证》、接受门口安全管理人员的检查及遵守物业管理有关规章制度；
5、遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用规定，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位，共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；
6、遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车库和机动车库等使用性质；
7、转让房屋时，应事先告知甲方，并缴清所欠物业管理费用，同时告知受让人与甲方签订本协议；
8、对物业使用人因违反本物业管理有关规定而造成的损失，损害承担连带民事责任；
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；?
10、发现房屋共用部位、共用设施设备需维修的，应及时报修，以便甲方及时派人进行修复。在实施维修作业时，应积极配合，使维修工作正常进行。
第二条 ?对本物业外立面装修，作如下约定：
1、雨篷：不得以任何形式安装遮阳篷、雨篷；
2、晒衣架子：不得在室外安装任何形式的晒衣架；
3、花架子：不得在室外安装任何形式的花架；
4、防盗窗： 不得安装防盗窗（栏杆）；
5、空调外机安装： 应在开发商设计预留位置安装空调外机，未预留位置的，应按甲方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；
6、低层花园： 不得更改护栏（含颜色、材料、增加门扇），不得在花园内搭建建筑物、构筑物；
7、沿街商铺广告牌： 应在甲方指定位置悬挂招牌，不得随意悬挂广告牌影响本物业整体形象；
8、太阳能热水器： 不得自行安装太阳能热水器；
9、 不得改变房屋外立面外形和色调 。
第三条 ?前期物业管理服务内容
甲方应提供的管理服务内容：
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、? 等。
二、房屋共用设施设备的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等。
三、安全防范
1、协助公安部门做好管区内的安全防范工作；
2、建立门卫、安全监控值班制度；
3、实行定时巡逻，巡视管区内人员，车辆活动等情况，维护管区内秩序。
4、地下车库实行 24 小时巡视，对车况进行不定时巡查，发现问题做好记录，及时处理。
5、劝止在小区内燃放烟花爆竹，处理好违反规定存放在管区内易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等。
四、交通秩序管理
1、机动车辆进出实行记录制度，在物业管区门口、车库入口处、区内道路等处设置车辆行驶警示牌。
2、机动车辆按规定线路行驶和按指定或划线的车位停放，禁止5吨以上货车和大型客车进入小区；
3、对业主有私人车库、车位的，应劝其将车辆停放在车库、车位内；
4、影响卫生的车辆应在管区外冲洗干净后方可进入管区；
5、严格管理载有毒、有害、易爆物品的车辆进入管区内。
五、环境卫生管理
1、公共环境卫生整洁实行 8 小时清洁保洁工作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒 2 次，做到生活垃圾日产日清；地下车库的卫生实行定时清扫；
2、绿地卫生每天巡视、清洁 2 次；
3、楼道台阶卫生每天清扫 1 次，每周拖洗 1 次，保持楼道整洁。楼梯间窗玻璃每周擦洗一次。楼梯间或楼道墙面，目视无蜘蛛网和明显污迹。
4、底层自行车库窗外玻璃每 半 月擦洗一次。
5、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放；电梯轿厢每天清洁1—2 次，压力水泵等设备、管道每 半 月清洁保养一次，保持各设施设备无锈蚀、污垢、灰尘；
6、建筑装璜垃圾按指定位置堆放，每月 2 次进行清运。
六、园林、绿化管理
1、适时对绿化进行杂草清除，并做好除虫、修剪、整枝工作，旱、涝季节及时做好防旱排涝工作，保证花草树木的正常生长；
2、制止攀折花木及在树木上晾晒衣服行为；
3、设置爱护绿化等提示牌。
七、房屋装修管理
1、制订房屋装修装饰管理服务制度，做好装饰装修管理工作；
2、按规定工作日做好业主装饰装修申请审批工作；
3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防和房屋安全管理，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；
4、业主装修后应进行检查验收。对违反装修协议的要提出处理意见，问题严重的提请有关部门处理。
八、消防管理
1、对消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录。灭火器检查后应张贴或挂上检查标志，保证消防设备设施正常使用；
2、制订火警应急处理预案，每年不少于一次组织消防队员进行培训、演练，熟悉掌握火灾发生应急处理方法。
九、文明建设
协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。
第四条? 物业管理服务费用
一、物业管理服务费的收取
本物业的管理服务费按市物价部门有关规定收取。
1、物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：
（1）[高层住宅]：3.09元/平方米/月；
（2） [商业用房]：5.40元/平方米/月；
2、共有部位、共用设备设施日常维修费：
（1）高层住宅、商铺及经营用房等非住宅2.00 元/平方米/年。
3、空关房的物业管理服务费用：
（1）根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》规定，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主可向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按照80%比例交纳。
（2）空关房的认定标准
毛坯房屋：业主收房后无任何形式的户内装修和居住，未产生装修和生活垃圾，水表﹑电表和煤气的度数和收房时的度数没有发生变化。
精装修房：收房后没有任何形式家俱搬入房屋及零星入住的记录，水﹑电﹑气三表的度数和收房时相同﹑未动，未产生生活垃圾。
4、上述物业管理费用每 [半年] （[月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为 每年3月31日/9月30日前；物业管理费自房屋交付的次月起由乙方支付。若乙方未按其与建设单位商品房买卖合同约定的日期办理验收交接手续，除非有合法理由，该房屋的物业管理费自建设单位书面通知确定的交付日期的次月起由乙方支付。
5、业主出租物业时，其应交纳的物业管理服务费，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送甲方备案并负连带缴纳责任。
6、中高层以上的住宅电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道照明等运作能耗等费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。
二、建筑装潢垃圾清运费，按住宅每平方米 1.50元，非住宅每平方米 2.00 元一次性交纳；以后进行二次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装潢垃圾清运费。
三、机动车车位使用费按物价部门规定的标准执行。
1、乙方购置的车库车位：按每月每个30元的标准收取管理费。
2、未出售的车库车位，如开发商出租给乙方或使用人，由车位使用人按照政府相关物价部门规定向甲方交纳停车服务费。
3、露天车位用于临时停车：按照政府相关物价部门规定收取 。四、本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托甲方经营，甲方应单独立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配：1、除维护车辆停放场地、设施的有效使用和管理的必要开支外物业服务企业应当根据业主大会的决定，将费用用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要，在业主大会作出决定前由乙方托管；2、 物业经营用房的租金或收益用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。
五、业主或物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备进行的维修、养护的，实行有偿服务，费用由双方自行商定。
六、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。
七、甲方可以接受供电、供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。
八、 房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：
1、保修期内属保修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托甲方进行保修的，由甲方负责；
2、不属保修范围内的维修、养护费用，按有关规定办理；
3、保修期满后，房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在其专项维修资金中列支；
4、维修资金不敷使用时，由业主大会决定筹续方案；
在宁波万科城小区成立业主大会之前，专项维修资金按照国家和当地法规规定的方式使用和分摊。
5、业主转让房屋所有权时,维修资金不予退还,随房屋所有权过户。
第五条 ?违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方应予退款，并从收交之日起按每天 2‰ 付给乙方违约金。
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天 2‰ 交纳违约金；
第六条 ?为维护公众、业主或物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第七条? 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第八条 本协议可结合物业实际进行补充，补充的文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第九条本合同在履行中发生争议。由双方协商解决，协商不成，双方可向物业所在地人民法院提起诉讼。
第十条? 本协议正本连同附件共 12 页，一式两份，甲乙双方各执一份。
第十一条 ?在签订本协议前，甲方应将本协议文本送辖区物业管理主管部门备案。
第十二条? 本协议自签字之日起生效。
甲方签章： ?乙方签章：
代表人：? 代表人：? 年 月? 日
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