小吃策划书

特色小吃策划书

特色小吃策划书1

一、市场分析

火爆江城的美食一绝----—奇香牛骨肉和其系列的牛肉火锅、牛肉粉面，在武汉已形成多条美食街和无数个小吃摊点。在湖北迅速发展，大大冲击了汉味传统小吃热干面，在有取代之势。南北东西对这一风味小吃，由接受到欢迎，势将形成气候，更有蔓延全国之势。

大受欢迎的奇香牛骨肉系列，在其烹制过程中加入了近30种草药、调料，将骨汁、骨油、骨膜、骨肉的美味烹调至最佳状态，使其味道鲜美，营养丰富。让人吃了还想吃，真是回味深长，留恋往返，专家评说，其丰富的微量元素、钙及高营养万分，是美容美体的保健佳品。保证早餐营养，提高生活质量，也正是当代人们的追求。在本地传统小吃中增加这一独具风味的品种，定会格外受宠。国人的一日三餐，吃客少不了。所以每一家都会赚钱。这是其迅速发展的重要原因之一。

另一个重要原因是投资少，技术好掌握，易保密。下岗职工、离退休职工和农民均可以开此店。几千元投资不是问题。技术的关键在汤料，近三十种配料可致富车缝制在一个纱布袋里，用完后可以回收，便于老板控制，便于保密。

二、投资概算

3、租房子：20平方米门面房，月租金1000元（县城为500元）按季度付租金需3000元。

4、周转金：700元。

以上投资概算总共为6000元。

三、成本利润分析：（以县城小规模计）

1、牛骨肉：以每天销售80斤计，（含买回家的，在店里吃的和超市销的），其综合成本（含水煤电房租）300元左右，其收入600元，利润为300元。

2、牛肉火锅：以每天20个火锅（含水量牛肉、羊肉、驴肉火锅）每锅20元-40元，其最低收入为400元，成本为280元，利润为120元。

3、牛肉粉面：按每天卖200碗（荤素各办）每碗2.5元和1元计，收入为350元，成本为150元，利润为150元。

5、各种税费25元/日。

以上三项的利润为570元，减去100元支出，日净利润为470元。年利在10万元以上。

四、营销建议

1、三个项目一起做，早餐用牛骨头汤做肉粉面，中晚餐在做牛骨肉的同时，可增加牛肉、羊肉、驴肉火锅。

2、保证质量、药料、调料不能少，肉要好。

3、给足份量，粉面不能少，配料（辣椒油、香菜等等）不能少，牛肉牛杂更不能少，确保长久不衰。（成本是按足料计算的）。

4、优质服务，对待你的吃客，要礼貌、客气、宽容。

5、延长服务时间，城市里可以24小时营业。

6、对于老客户、大客户可以赠送小纪念品。

特色小吃策划书2

一、投资开店局限性

手持5万，可投资的项目有局限，就拿我开小吃店来说，我承受的租金是，80平方米月租金3000元以下。最好选择靠闹市又近农贸市场的地方。租金支付最好是一个月一付，或三个月一付!

二、装修及设施

三、经营特色

小吃的最大特点，就是做一些一般人做不好，但利润相当高的食品。如果不是加盟店，投资这5万，起码做老板的是一个美食专家，能做出各种适合地方习惯的餐饮小吃来，再规范化制作过程。我在杭州，做的是有少量杭帮菜咸淡口味特点，最大程度地表现粤式风格。

四、开小吃店员工使用

请两班员工，一个收款，一个收桌兼洗碗，三个在厨房式窗口内操作，一个派外卖送货。收款人是老板或相任人当的，关系到打折促销问题管理。员工要统一服装，员工聘用要交200元押金，统一服装问题差不多算投资相抵，不算统一服装方面的投资。员工基本工资为800-1200元，再将每月营业额的5%做员工奖金，按出勤率平均分配。

五、营销策略

1、为了节约成本，可以印名片式的小广告分发在附近的小区或商店或市场中。除了装璜置物再留3000元做流动资金外，尽量用在广告上。

2、开业前一个月派发8折优惠券。

六、开店毛日利润

这种小吃店，基本上早中晚和夜宵都能营，日目标营业额为3000-5000元。即毛利润为1800元，除去员工工资加费用14*60。

小吃城招商策划书格式

招商策划书前言部分

第一部分 商业定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

二、项目总体定位

三、项目的功能定位

第二章 商业业态定位

一、定位理由

二、业态定位

第三章 商业名称定位

一、商业案名定位

二、名称的解释

第四章 商业管理功能定位

一、现有管理格局

二、物流的管理功能定位

三、现代化的管理体系

第五章 商业经营业种定位

一、主题物流定位

二、经营业种定位

三、定位规划

第二部分 招商策略

第一章 招商总策略

第二章 招商阶段设置

第三章 招商工作计划表

本文由专业招商策划、品牌策划、营销策划、餐饮策划、连锁策划机构-北京若邻广告 http://

战略化依托 规范化运营 品牌化塑造 科技化融入

——第八届中国XXXX小吃节策划方案

（讨论稿）

XX县餐饮美食行业协会 XXXX有限责任公司 2018年1月2日

目

录

一、项目背景........1 二、主要目标........1 三、项目实施意义 2 四、战略化依托....3

（一）乡村振兴战略..3 （二）产业扶贫战略..3 （三）藏羌彝文化产业走廊建设战略 3 （四）“一带一路”战略 .4 五、规范化运营....4

（一）统一标识 4 （二）管理严格 4 （三）市场准入 5 （四）科学分类 5 （五）合理分区 5 六、品牌化塑造....5

（一）品牌活动 6 （二）品牌引入 6 （三）品牌形成 6 七、科技化融入....7

（一）通过“互联网+”实现线上线下有机结合 ..7 （二）“食在XX”APP的打造 7 （三）大数据整合......7 （四）美食一卡通......8 八、效益分析........8

（一）经济效益 8 （二）社会效益 8 九、项目预算........9 十、保障措施......10 （一）政府支持层面 10 （二）协会协助层面 10 （三）企业承办层面 10 （四）商户参与层面 11 （五）公共服务层面 11

一、项目背景

XX县民族风情独具特色，XX小吃具备成为民俗文化、宗教文化、乡村旅游、节庆文化、现代会展、民间演艺、影视摄像等粘合剂的基本功能，以小吃为突破口，可以逐步破解XX文化产业发展门类相对单独化、直线化发展的困境。现阶段，XX县与世博集团进行了战略合作，该项目的实施还有助于推动合作的深入化。

连续七届小吃节的举办不仅扩大了XX县的总体知名度，同时也巩固了小吃文化的传承和发展，还有力带动了其他相关产业，但目前小吃节的市场化程度不够，政府大包大揽造成的直接压力比较大，在当代形势下需要政企结合进一步推动。

以XX小吃节为契机，可以使XX小吃产业成为现阶段脱贫攻坚的重要抓手。XX小吃是结合了历史文化、民族文化和地方特色的重要文化产业门类，是“十三五”期间XX县文化产业发展强有力的引擎，合理和巧妙运用小吃文化，可以在产业发展脱贫一批、教育帮扶脱贫一批等方面发挥时代功用。

二、主要目标

弘扬XX县民族饮食文化和南诏历史文化，打造云南特色小吃品牌，促进XX县餐饮消费和现代旅游业发展。秉承健康、环保、节约、高效的原则，激发市场活力，扩大群众参与，以美食带动文化消费，增强乡村活力、保障和服务于乡村振兴战略。

以特色小吃为起点，适度往前段延伸，推动和打造具有现代特色的高原特色农业发展，形成区域分明、功能互补、生态环保的种养殖

1 发展新格局，打造成原料来源生态、加工制作规范、人文精神体现、区域特点分明的综合协调发展形态。

化被动为主动，尊重市场规律，以市场消费为导向，充分发挥企业作用，探究和积极采用政府支持指导、协会统筹协调、企业运营管理、商户全面参与的现代市场融入与参与模式。

以XX县餐饮文化为支撑，以特色小吃为纽带，以现代化营销方式和管理方法为主要手段，将XX县的小吃文化与民族文化、宗教文化有机结合，借助“文化+”“互联网+”实现XX小吃在更深、更广层面上的传播。

有效改善目前XX小吃“小、散、弱”的局面，逐步向“大、集、强”的方向转变；
提升“XX小吃”的市场地位和市场影响力，进一步巩固“XX小吃”金字招牌；
带动南诏胡同区域内吃、住、游、玩、购、乐等方面的商业发展，打造XX文化小吃基地。

三、项目实施意义

吸收和总结历届小吃节成功经验，重点突出品牌打造、科技融入和长效机制建设，有效增强XX小吃产业的竞争力，引领开拓文化旅游产业新局面。

展示XX小吃活态文化，保留和推动XX传统美食和制作工艺的发展传承，加速XX小吃标准化建设，促进民族饮食文化的交流和发展。

直接推动政企合作、市场化运作、基础设施建设、促进就业、吸引外来投资。在借鉴国内外的优化运营模式的基础上，形成XX县文

2 化产业良性发展的引领者。充分展现文化企业社会责任感，通过活动策划，积极使XX小吃业在“传下来”与“走出去”两个方面实现良性互动。

四、战略化依托

XX县小吃节的举办是县、州、省产业发展的具体措施和延伸，是国家战略部署在XX县的具体实施和体现。一方面可以成为这些战略在基层实施的例证，另一方面又可以充分利用这些战略的政策支撑。

（一）乡村振兴战略

办好XX县小吃节是反哺农业、富裕农民、繁荣农村、振兴乡村的一个有效途径。借助XX县小吃文化产业的发展，争取把XX建设成为十九大之后乡村振兴战略在云南的重要示范点。

（二）产业扶贫战略

以市场为导向，以经济效益为中心，以产业发展为杠杆，促进贫困个体（家庭）与贫困区域协同发展。把小吃文化产业培育成为XX重要的产业门类，推动全县经济发展，增加农业、农村、农民资本积累能力，带动诸多贫困村镇的农业发展。

（三）藏羌彝文化产业走廊建设战略

藏羌彝文化产业走廊核心区域云南段直接辐射到XXXX等区域，XX县小吃产业的打造是促进藏羌彝文化产业走廊繁荣发展的一种策略性选择，引导、实施和推动“一地一品”，形成具有较强影响力和市场竞争力的XX产品品牌。

3 （四）“一带一路”战略

XX县小吃文化产业与南诏古国人文历史的血肉关联，使得XX县小吃文化产业的打造及其发展，能够增强云南省文化产业群的历史厚重感，对当前把云南建设成为面向南亚东南亚辐射中心这一国家战略，起到其应有的文化功能和作用。

五、规范化运营

目前小吃节已成为XX县一年一度的常规性节日，这中间离不开规范化的操作运营手段和管理方法。行之有效的规范制度能够最大限度减少政府和主办方工作量，对于促进小吃节的市场化运营有重要作用。

（一）统一标识

统一视觉形象，在小吃节logo、摊位外观、道路循环指示、商户着装、工作人员着装等方面做到视觉上的一致；

规划好停车区、供水区、咨询点、查询点、公厕等功能片区的位置和功能，并设立明显指引和标识；

以小吃街为中心，在周围主要街道设置展示牌，通过图片或文字展示活跃小吃节的节日气氛，增强感染力；

入驻商家的铺子，统一增加灯光等装饰，打造小吃街景和古城神韵。

（二）管理严格

对小吃商家及其经营类别进行编号并公示，安排专门人员对摊位卫生情况和原材料采购情况进行检查和监督；

4 制定小吃街管理办法，包括处罚条例和举报投诉电话等内容。

（三）市场准入

完善准入制度；
根据场地情况和商户主营业务合理安排经营业态，避免业态重复和过剩；

鼓励有创新能力的商户入驻；

大胆引进新奇特小吃产品；

制定商户入驻和管理办法，规范商户经营活动，避免出现实际经营行为与申报不符、商户转租等情况的发生；

加强对入驻商家经营行为的流动考核，及时清退不合要求的商家。

（四）科学分类

将XX特色小吃分为：饵丝类、米线类、米糕类、特色小食品类、粑粑类、凉粉类、糕点类、回族小吃类、蜜饯类、咸菜类、失传小吃类等，并在摊位进行标识。

（五）合理分区

可以根据XX特色小吃适当划区：热点区、冷饮区、面点区、零杂区、油炸区、清真区、烧烤区等；

将小吃街的边角空地充分利用起来，设置“亲子园”或“儿童游乐场”；

烧烤摊位可以适当集中设置，建议在南诏胡同设置南诏古都烧烤城。

六、品牌化塑造

品牌塑造是一个长期过程。经过前面七届的沉淀和积累，XX县

5 小吃节已成为云南省内小吃节举办的品牌性节日，从理念的提出到具体事务的落实都成为省内其他地区模仿的榜样。在此基础上要进一步加强品牌打造意识，扩大品牌知名度。

（一）品牌活动

逐步打造和巩固已有小吃品牌，增加全民参与性饮食活动。

继续开展往年的“千人共拉一根面、百人同吃一碗饵丝”活动；

适当增加诸如“千人共尝一盘牛干巴、百人同吃一米糕”活动；

（二）品牌引入

完善小吃种类，增加XX州或其他地州的特色小吃品种；

协调XX州、茶马古道、川藏沿线等区域的品牌餐饮企业或商家进行更大程度的合作，提高本届小吃节的丰富性；

（三）品牌形成

鼓励激发本地小吃经营者树立品牌效应意识，借鉴成都担担面、红油抄手、棒棒鸡、口水鸡等小吃的品牌化之路，打造和重塑XX扒肉饵丝、一根面等小吃的品牌形象；

积极引进名厨、名菜、名店入驻，并从本届小吃节开始，打造并实施XX小吃系列文化工程——XX特色小吃名录的收集、整理和出版；

名品、名厨、名艺、名牌、名店的评选和认定；

梳理XX小吃发展脉络，推动形成日常小吃、周末小吃、节庆小吃、四季小吃、移动小吃、文化小吃、科技小吃、智慧小吃等小吃发展大格局和体系化。

6 七、科技化融入

科技手段的加入能够在多方面起到重要作用，如消费数据的收集和整理、消费趋势的预测、社会化效应在更深更广层面上的传播等，是服务于人、服务于战略的有力支撑，是今后小吃节实现科学化运营的基础。

（一）通过“互联网+”实现线上线下有机结合

建立微信公众号，将本届小吃节的相关活动和XX县风景名胜向外推广；

免费发放“第八届中国XXXX小吃节”宣传册，介绍节日活动和XX县风景名胜并配备游玩攻略，延长旅客在XX停留时间；

联合本地各行业商家为扫码关注的游客提供折扣和优惠；

实现微信公众号的常态化运营、反馈和效果评估。

（二）“食在XX”APP的打造

以XX小吃为主要关注点，整合南诏历史文化资源、民族文化资源和自然资源，打造集吃住行为一体的综合APP；

联合服务业、制造业、零售业等多种行业的商家共同推广和充实APP内容；

拓宽线下和线上宣传渠道，与品牌化效应实现互动。

（三）大数据整合

关注大数据结果，对消费者行为及时进行总结并作出线上和线下战略的调整；

了解大数据走向，把握市场变化和产业发展趋势，及时制定针对

7 性策略。

（四）美食一卡通

发行美食一卡通，鼓励刷卡消费，除了能够杜绝假币问题以外，还便于对商户进行管理，也有利于把握消费行为，合理调整小吃节战略布局；

形成常态化运营后，美食一卡通带来的大数据能够作为日后举办类似活动的有益参考和借鉴。

八、效益分析 （一）经济效益

通过第八届XX小吃节的举办，将为参展商户和相关企业带来直接的经济收入的增加，也有利于参展商户将更多精力和投入放在小吃研发和品种、口味的创新上。小吃节作为小吃产业发展过程中较为关键的一环，还能对整个小吃产业的结构优化和资源配置起到强有力的推动作用。

本地餐饮市场的活跃度和商户积极性都会在小吃节成功举办后有所提升，也为相关产业的持续发展注入源源不断的活力，有助于XX县早日实现产业脱贫目标。项目的成功实施也能吸引更多外来投资，先进的经验、方法和模式进入XX，也能盘活当地经济，实现跨越式发展。

（二）社会效益

小吃节的举办对于增强XX小吃的市场地位有积极作用，为XX小吃实现市场化运作、品牌化打造和连锁化经营提供有益的借鉴和参

8 考，是巩固和提高XX县“中华名小吃之乡”地位和作用的有力支持。

举办小吃节的同时也促进了旅游业的发展，能够让更多游客在品味XX美食的同时了解XX的历史文化和民族文化，从而实现公共资源的有机整合和分配、就业机会的增加和社会满意度的提升，有利于产业资源的合理配置和长效利用机制的建设。

一大批餐饮业的中高端人才将在小吃节期间聚集和交流，对于餐饮从业者知识和技能的提升有明显的促进作用。人才作为经济社会发展过程中的关键要素，将在智力、技术、营销、理念和模式等方面为社会发展和行业进步提供保障。

九、项目预算

小吃节的举办将从公安、工商、政府、食药监、交通等部门协调调用工作人员并给予相应补助，约

包含彩旗、灯笼、布标等一系列的广告设计和布展费用约为 公共服务方面，垃圾处理、水电、开水点的设置费用约为 招商引资过程中产生的费用约为 公共接待方面的费用预计为

美食一卡通卡片的制作和刷卡系统的建设费用预估为 微信公众号的设立、宣传、运营和维护费用约为 其他杂项费用约为 以上费用合计元。

9 十、保障措施 （一）政府支持层面

加强与云南省旅游局、XX州旅游局、XX县旅游局等旅游管理部门的沟通与协作，设立XX小吃节专项AA级景区，引导旅游大巴和城市景观车定点停靠，促动人流快速聚集；

加强与XX县周边州市县的联系与合作，制定和落实优惠的交通、餐饮、住宿等优惠政策；

制定和落实名人（专家）、名剧拍摄组来XX县城入住的优惠政策，并通过各种方式在适当范围内扩大宣传，增强南诏古城的吸引力。

（二）协会协助层面

及时进行小吃街的经验总结，完善小吃街实施方案；

指导和协助进行XX小吃的盘点，实现XX小吃的名录化；

整理近几年小吃街的图片和文案，进行小吃节档案化管理，实现资料的科学规整和分类；

借助云南省餐饮美食行业协会、云南省彝族学会（联络云、川、滇、黔的彝族）、云南省回族协会以及XX县餐饮美食行业协会等的影响力，宣传南诏历史文化、XX小吃文化。

（三）企业承办层面

以市场为引导，以南诏古都旅游开发有限公司为承办主体单位，逐步实现市场化。

协助成立XX县小吃节管理协调部门成员的组成，设立专门办公室、指挥部。

10 邀请云南省餐饮美食行业协会的相关领导、研究专家以及美食家作为顾问，完善小吃节实施细则；

加强与大中专学校及其餐饮专业学生的联系与合作，建立“XX县小吃科研实习基地”；

搜集整理游客联系方式等信息（通过客栈、酒店老板员工等）并回访游客，了解他们旅游XX的印象和感受，特别是对各自小吃品牌的意见反馈，并从内容和口味上方便改进和提高。

（四）商户参与层面

实行预报名制度，方便小吃节的统筹；

按照小吃节管理办法进行市场引入，遵循相关管理规定；

保证小吃的食品安全问题；

合理进行基本费用的开支；

（五）公共服务层面

做好基础设施建设和设备调试，保障水、电供应，控制噪音污染；

抽调各单位人员驻守小吃节现场，做好咨询、服务、管理等工作；

完善监控系统，为商家和游客的人身财产安全提供良好的安全保障；

制定安检抽查制度，配备足量安检人员；

做好交通疏导和道路指示，避免过度拥挤和踩踏事件的发生；

调动社区医疗单位，设置医疗服务组为小吃街期间的游客安全保驾护航。

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xx 广 场 商 业 运 营 筹

资 计 划 书 xx商业运营管理有限公司 日 期: 二00八年十一月

项目名称:

小

吃 城 1

目 录 2

项目基本概述: xx广场位于xx市轻工商业批发市场北面,紧邻东二环周围有华润万家、金海批发市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、多彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大型企业.

广场周围商业气氛非常浓厚,在广场门口从东往西来往的商户、客商、居民人流量非常大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人流预计达百万.经我公司调查与分析,根据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多,很多人都找不到就餐的地方、就是找到了,都是些小摊、小店、这些店主服务意识单薄、质量、服务都跟不上,国民随着经济情况,素质的提高,这些已经远远达不到客户的要求,因为周围都是中小企业主或是工薪阶层,他们在饮食方面已不是求温饱而是在温饱的基础上要服务与质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在轻工市场五楼虽然开了一家美食城,但还满足不了其他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样很麻烦,很多客户都流失、所以我公司根据市场情况决定在多乐广场开小吃城,预计入住客户60家,分别为各种小吃,这些小吃即快捷、方便、卫生. 3

一、公司介绍 1、公司简介 商业运营前身是xxxx有限公司,是xx市商业地产界的一个品牌商业策划招商运营代理公司，是xx市最专业、最年轻、最有创新思想、最富有战斗力的策划咨询顾问运营商。在竞争激烈的xx地产界，树立自己的品牌。公司在“立足于xx、瞄准西北五省、服务于全国”的战略方针指导下；
立志成为解决商业地产疑难；
为商业运作摆脱的困境；
成就商业地产的品牌亮点；
及时诊断商业地产使之走出困境；
快速使低落的商圈急速升温为目标。中国•xx商业运营凭借多年商业地产策划招商运营管理及操盘经验，为客户提供优质而专业的服务.公司经营范围,整合营销策划、商业规划设计、项目投标提案、工业、商业项目招商引资、项目融资、招商代理、广告品牌推广、商场运营管理、商业项目定位、商业全程策划顾问、功能业态定位、业态组合、形态布局、建筑风格设计、商业地产项目运营、管理模式、旅游地产、休闲中心、农贸市场策划运营、广告策划、商业地产项目转让、综合商业商务楼宇、大型专业市场、购物中心、现代百货商场、商业特色街、港口地铁商业设施、工业地产全程策划招商引资、物流园、产业园等战略发展研究一体化的综合服务商，致力于为中国开发商与企业、商家、客户提供项目全程营销策划及配套服务。整合资源优势，汇聚行业精英，形成了专业化、规范化、全程化的高效运作体系，是国内首家信誉型、战略型、合作型的商业策略服务商。改变中国城市和地产的专业力量以独创增值服务模式为核心竞争力的21世 4

纪新型中国地产运营商.

公司服务内容: ⊙商场经营策略改造分析与解决办法，经营问题诊断及营销上市策划；
商业地产专业策划招商诊断服务；

⊙商业地产Shopping mall全程推广及营销策划、招商、设计、广告创意与制作；

⊙商业地产市场专项调查与分析、协助商家项目投标提案、市场推广、旅游地产等；

⊙专业交易市场、农贸市场全程营销策划、招商、管理、培训、运营管理、商业计划书拟写、投资咨询；

⊙商业管理诊断、商业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分析、政府立项报告、业态定位、项目融资、招商、管理、农贸市场、旧城改造、商业计划书拟写、商场百货运营等一条龙服务；

⊙商业地产项目 （零售商业、商业街区、CBD、写字楼、酒店旅游地产、专业市场、农贸市场等）经营定位、经营布局、物业功能划分、招商筹划、商业运营、招商代理服务⊙ 金融投融资服务（资本运做在商业房地产发展过程中起着核心驱动力的作用，商业房地产业、零售业的收购、兼并对企业的飞速发展至关重要。西安商业与国内外商业地产投资机构、发展商、运营商建立了广泛的沟通渠道，西安商业运营将充分发挥其资源和专业优势，为中国商业地产项目搭建融资平台）。

⊙综合商业项目、工业园项目、产业园、大型物流基地、物流城项目开发的全程营销策划、规划、片区规划、招商引资等；
建筑模型（沙盘）及效果图制作及各种建筑效果图的艺术表现制作及DVD光盘制作等

公司拥有多名资高级商业顾问，在大、中型商业物业的市场定位、5

功能规划、营运管理、物业管理等方面均有深入的研究和优异的业绩，曾经参与十多个大型 SHOPPING MALL 和商业街项目。他们是行业的跷首，在不同的领域里为我们的相关利益者提供独到而全面的解决方案及增值服务。如:xx海星超级市场、必胜客、海星便利岛、古道茶城、好利来、雅泰来、一品香、豪享来、格林豪泰大酒店、森马、利朗休闲男装、九牧王西服、与狼共舞、百丽、迅捷通讯、靓点服饰、斯得雅、爱街、金虎便利岛、百乐门、布达拉藏吧摩高服饰肯德、基、3皇3家、民生百货、兴业银行、世纪金花宜品超市等诸多企业提供商业地产开发项目，拥有大量的内资高端客户和外资中高端客户。经多年的积累，公司拥有 3000 个以上的各行业的客户资源，为实现商业地产的成功招商创造条件。准确的业态定位和市场定位也是我们的服务强项，这为商业物业的快速升温增值打好基础 2、公司现状

1、经济形势分析

去年以来为有效抑制宏观经济过热和物价过快上涨，国家加强了宏观调控力度。公司股东会认为，针对房地产行业出台的系列调控政策，只是本轮针对宏观经济调控政策的一个组成部分，其目的仍是为了抑制房价过快上涨，促进房地产行业的健康规范发展。尽管今年以来宏观经济增速有所回落，但仍处在平稳较快增长的阶段。公司股东会认为城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高，中国土地供将持续偏紧等支持房地产行业快速发展的根本因素未发生任何改变，房地产行业中长期始终看好。

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但是自去年二季度以来，部分城市房价非理性快速上涨，明显违反了市场经济内在规律。在国家宏观调控政策的引导下，行业短期将面临调整，回归理性，行业将具备更为健康的发展基础。

本轮针对房地产的调控，主要通过信贷、财税和行业政策三方面进行调控，具体包括：控制信贷规模，增加房地产企业的融资难度，抑制固定资产投资过热；
严格税费征收，增加交易成本，抑制投资投机性需求；
改善产品结构，增加保障性住房供应，满足社会大众的基本居住需求。

但是本次调控中，不同区域、不同产品、不同企业受到的影响是不同的。

2、公司在报告期内的经营业绩

今年以来，公司积极应对市场调整带来的影响，充分利用企业的综合实力从调整中获得了更多的发展机遇，取得了较好的经营业绩：
（1）报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为53.81万元和30.34万元， （2）报告期内，公司实现商业地产策划、运营面积4000.4平方米，销售金额138万元，完成年度计划的44.6％，比去年同期分别增长10.4%和21.5%。

（3）截止目前，公司共有拟建商业地产项目2个，占地总面积6000平方米， 7

（4）报告期内，公司新拓展项目8个，占地面积1万平方米，截止至2008年11月1日，公司拥有可结转资源超过18000平方米。

（5）报告期内，公司继续落实品牌战略，加强品牌管理，致力于提升公司品牌价值和美誉度。

3、公司优势及风险分析 （1）公司的主要优势有：
卓越的战略能力 中国的城市化进程伴随着城市人口向大中城市的高度集中，而面向自住性需求的专业性商业地产是最具备增长潜力的细分市场。公司准确地把握了影响房地产市场的两大根本因素，成功地完成了战略布局。同时公司拥有的商业地产是有高附加值的市场稀缺产品，将为公司带来可观的经济效益。

持续的发展能力

其一、公司拥有充足的可结算资源：截止目前，公司商业地产可结算资源超过5000平方米，这些结算资源具备很好的盈利能力。其二、公司拥有持续的拓展能力：通过自身的品牌优势和敏锐的商业触角，充分利用政府资源优势和天亿商业运营的文化资源，天亿商业运营在项目拓展中拥有独特而持续的优势。其三、公司的商业地产业务将成为未来新的增长动力：公司目前商业地产已经初具规模，主要在 8

西安区域拥有时尚爱街,百乐门等业态的商业地产，项目总面积超过5000平方米，预期将来为公司带来稳定的租金收入。

专业的开发能力

扁平的管理架构实现了高效的决策，集团化的管理在保证技术、管理支持和内部控制的同时，又充分发挥了区域性的积极性；
专业的开发能力确保了快速的开发，项目开发从拿地到销售平均仅需一年时间；
通过加大主要部件的集团采购，有效控制成本。电梯、空调、厨卫等主要部品均比市场平均采购价有一定下浮；
强大的执行力和忠诚度，乐于奉献的企业氛围形天亿商业运营独特的企业文化。

成功的品牌战略 天亿商业运营是西安品牌化管理的企业，2008年明确提出“打造中国地产长城”的品牌愿景，树立诚信可靠的企业形象，提出了以客户为导向的“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，致力于构造人与人、人与自然、自然与建筑的和谐共生。多年的努力使天亿商业运营品牌驱动力正在成为公司核心竞争优势之一，拥有较高的客户忠诚度和明显的品牌溢价， （2）公司面临的主要挑战

随着商业地产市场由卖方市场向买方市场转变，必须始终保持产品有极好的性价比和极高的竞争力，公司需继续提高产品质素，提高管理水平，提高开发效益。

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（3）面临的主要风险

宏观调控的风险：如国家为抑制物价过快上涨而出台更为严厉的宏观调控措施，将影响行业信心，抑制消费者需求，最终影响行业发展。

成本上涨的风险：随着通货膨胀的持续，建筑材料、人工、机械费用不断上涨，公司将面临开发 成本增加的风险。公司将通过继续推行集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式规避成本上涨风险。

市场调整的风险：在国际与国内经济形势不确定和宏观调控持续的情况下，商业地产市场的调整可能仍将持续一段时间，公司将面临一定的招商压力.3、历史业绩

项目名称 项目规模 项目服务内容 商城 5000平方米 全程策划、招商执行 爱街 3000平方米 全程策划、招商执行 茶城 5000平方米 全程策划、定位 电动车批发市场 8000平方米 全程策划、定位 西咖啡 1000平方米 全程策划、环境设计 10

800平方米 全程策划、招商执行 通讯城 4000平方米 全程策划、定位 蔬果商城 1500平方米 全程策划、招商执行

4、股东会决议 经多方调查研究,公司决定在xx广场筹建小吃城,全体股东一致表决通过筹资建立小吃城,所产生的风险由各股东按股份比例承担风险.二、项目分析

1、项目的基本情况

xx广场位于xx市轻工商业批发市场北面,总共两层现一层为460平方米,二层为1560平方米左右,剩余一层主要是国内著名运动服饰品牌和德克士,二层西面是小唐人自助餐饮店.该市场现物业属于该业主和信房地产开发公司管理,我公司投资运营该项目,物业将有我方统一运做管理、执行.小吃城计划于明年4月份开业运营.本项目紧邻东二环周围有华润万家、金海批发市场、德克士、工程局家属社区、高德市场、多彩商城、女人世界、苏宁电器、国美电器、肯德基、和信批发市场、铁路工程局、城东客运站、万年大酒店、军城酒店、锦宜大酒店、金花大酒店、等大型商场和大型企业. 11

广场周围商业气氛非常浓厚,在广场门口从东往西来往的商户、客商、居民人流量非常大,在周围预计商户已上万家之多,每天平均人流预计达百万.经我公司调查与分析,根据广场周围情况及商业动态在该地区商业虽然浓厚,但每天购物、批发、休闲人很多,很多人都找不到就餐的地方、就是找到了,都是些小摊、小店、这些店主服务意识单薄、质量、服务都跟不上,国民随着经济情况,素质的提高,这些已经远远达不到客户的要求,因为周围都是中小企业主或是工薪阶层,他们在饮食方面已不是求温饱而是在温饱的基础上要服务与质量、况且这些消费群体一般在中午都很忙不会去排队等饭,对卫生也会有一定的要求,在轻工市场五楼虽然开了一家美食城,但还满足不了其他人员的需要,他们主要的目标是市场内业主,并且是以办卡方式,很多人都不愿意冲值,这样很麻烦,很多客户都流失、所以我公司根据市场情况决定在多乐广场开小吃城,预计入住客户51家,分别为各种小吃,这些小吃即快捷、方便、卫生.2、项目来历 xx广场是 房地产开发公司开发,土地由该公司买断!五证齐全,我公司直接与该公司合作!买断该使用权,合同期为十年经营权.该房屋所有权无任何问题! 3、资金投入 我公司在该项目上投资为50万元,目前还短缺资金15万元左右,须筹资金15万,一年内还清本金,该投资商在回收本金的同时还享受 12

该项目的15%的股权,一直享受到该项目合同期满为止!本项目第一年毛利润为70万,每半年分红一次.4、市场定位 本项目根据前期的市场调查与周围环境,在该广场定位为小吃城,该小吃城将实行统一管理,目标可户群为轻工业主、周围居民、周围企事业单位、华润万家的消费者及周围休闲娱乐者!小吃城档次定位为中高档.三、市场分析

1、地方宏观经济分析

该项目是一个区域性的市场，受国家经济及世界的经济影响不大。他是一个地方区域经济，只要把握好该项目地址周围的商圈及地方政府对地方的经济和城市规划基本可以判断该区域经济的动态。该项目位置优越，经济商圈也非常成熟，配套设施齐全，基本得天独后。

2、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成 13

2、组织结构 股 东 大 会 总 经 理

副总经理 商市 地管 财

业产务地场 高理 采 产 端 购部 部 部 部 部 商商商建计产高售 人 财 采 业业业材算品端 地地地产机 联产后 事 务 购 产产产品 工营品 组 组 组 组 组 调销 五、投资回报率预算 该项目面积为1460平米，按每平米43元、40元、35元的价位分别计算该项目的直工组 程 渠 组 查售程道 组 组 组 组 接成本！ 每平米43元直接成本=1560x43=67080元\\每月x12=804960元\\年 14

每平米40元直接成本=1560x40=62400元\\每月x12=748800元\\年 每平米35元直接成本=1560x35=54600元\\每月x12=655200元\\年 本项目共分格挡为51家商户，其中有16家商户格挡为每家租金为3000元，其他35家商户格挡租金均为2000元，公司直接年回报率如下：
16商户收取租金=16x3000元=48000元\\每月x12=576000元\\年 35商户收取租金=35x2000元=70000元\\每月x12=840000元\\年 总共商户租金=576000元\\年+840000元\\年=1416000元\\年 按每平米43元年回报率=总共商户租金—每平米43元直接成本 =1416000元\\年—804960元\\年 =611040元\\年 按每平米40元年回报率= 1416000元\\年—748800元\\年 =667200元\\年 按每平米35元年回报率=1416000元\\年—655200元\\年=760800元 六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。） 15

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书 A、对融资方的债务债权进行核查确认 B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式 投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资 （5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；
在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格 融资的期限可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成 16 本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案 A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。） A、股权方式融资的退出 项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证 在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。 七、摘要 长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告

摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要 17

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