养老机构经营模式调研报告:养老机构调研报告

　 养老机构经营模式调研报告

　第一篇：

　近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本 参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项工作中，进行 大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的 高度关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地 的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。浙江省养老机构大致分为以下几种：

　国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办 的，为充分发挥投入的国有资本效能， 提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的 照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离 的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合 同。中标方在满足五保、特困老人入住的前提下，招收社会 老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营 者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是 由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老 年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山 庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少 量启动资金，办妥手续，然后按每平方米 1700— 2200元不 等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登 记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国 家非营利机构所有优惠政策。非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调， 政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、 大红鹰集团共同出资 1. 3亿元兴建的。该院建筑规范，环 境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登 记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。 该院吸纳了 400多老人入住，80%以上是离休老干部。 因为条件好、收费低，

　老人常常排队等候人住，床位供不应求。

　民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄 事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金 15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此 种形式在浙江全省还有很多。奉化的 99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资 1400多万元兴

　建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。

　公寓条件较好，现收住 100多位老人。台州市崇德山庄由台 州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地 274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年 活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现 企业已投入4000多万元，建设总投资约需 3-4亿元。纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社 会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养 老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅 不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养 老隐含着较为严重的问题：国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生 的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人 民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数 老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严 格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起 子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法 行为。导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资 盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋 存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一 位老人几年前出资 5. 6万元购买了一套80多平米住房的使 用权，现转手出让卖到 20多万元，自己仅需向山庄管理机 构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米 1200 元的价格，花30万元拥有了一栋 250多平方米带车库独立 别墅的使用权，装修费却花了 60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米 4000—5000元。

　社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集

　资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老

　人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄 的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房， 无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐 乐园人住的80%以上是离休老干部。其中有位离休的局级干 部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住 加上卫生保洁等费用，每月仅需开支 20XX元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租 可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利 属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会 上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如 宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的 福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社 会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成 了事实上的再分配不公。隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登 记为

　第二篇：

　近几年来，浙江省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本 参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项中，进行大胆 探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度 关注。我们通过对浙江省杭州、温州、台州、宁波等地的养 老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。浙江省养老机构大致分为以下几种：

　国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办 的，为充分发挥投入的国有资本效能， 提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的 照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离 的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合 同。中标方在满足五保、特困老人入住的前提下，招收社会 老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营 者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是 由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老 年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山 庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少 量启动资金，办妥手续，然后按每平方米 1700— 2200元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登 记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国 家非营利机构所有优惠政策。非营利机构经办。宁波市的颐乐园是由政府出面协调， 政府划拨土地100余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、 大红鹰集团共同出资 1. 3亿元兴建的。该院建筑规范，环 境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登 记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。 该院吸纳了 400多老人入住，80%以上是离休老干部。 因为条件好、收费低，

　老人常常排队等候人住，床位供不应求。

　民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄 事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金 15—16万元，收住老人70-80位，满负荷运转。年盈余六七千元。此 种形式在浙江全省还有很多。奉化的 99老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资 1400多万元兴

　建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。

　公寓条件较好，现收住 100多位老人。台州市崇德山庄由台 州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地 274亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年 活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现 企业已投入4000多万元，建设总投资约需 3-4亿元。纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社 会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养 老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅 不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养 老隐含着较为严重的问题：国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生 的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了《中华人 民共和国土地管理法》等多部法律法规。永嘉和玉环的少数 老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严 格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起 子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法 行为。导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资 盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋 存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一 位老人几年前出资 5. 6万元购买了一套80多平米住房的使 用权，现转手出让卖到 20多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴2800元的管理费即可。还有一位老人以每平方米 1200 元的价格，花30万元拥有了一栋 250多平方米带车库独立 别墅的使用权，装修费却花了 60多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米 4000—5000元。

　社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集 资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老 人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄 的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房， 无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。宁波市颐 乐园人住的80%以上是离休老干部。其中有位离休的局级干 部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住 加上卫生保洁等费用，每月仅需开支 20XX元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租 可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利 属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会 上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如 宁波市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的 福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社 会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成 了事实上的再分配不公。隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登 记为

　标准来区分营利养老企业或非营利养老机构的文件以 后，由政府划拨土地集资盖房的红枫山庄私营老板立即提出 改“民非”登记为工商企业登记，这样就需要补交土地出让 金，该老板表示这笔出让金肯定会转嫁到人住在该山庄的老 人头上，无形中把政府推到了山庄老人的对立面，导致政府 与老年人的直接对立。对此当地有关部门深表忧虑。存在国际化养老的误区。浙江省有的养老机构为了增加 收入，提出吸收港、澳、台甚至外国老年人来人住。如果该 机构是按完全成本计价接收入住，则无可厚非，但如果是按 目前通行的不计地价和造价，仅按运营成本计价的方式接纳 入住，就值得商榷。第四种模式恰恰是应该大力提倡和推广的。因为它是真 正的民间资本投入，自主经营、自负盈亏，既弥补了政府社 会福利的不足，又为社会老人提供了养老服务，满足了日益 增长的老年人的需求，同时也吸纳了很多下岗女工和民工， 完全符合我国政府大力发展社会服务业的指导思想，理应给 予扶持和推广。但也恰恰是该种模式遇到了政策瓶颈：只有 登记为民办非企才能享受国家的优惠政策，可是登记为民办 非企又给这些企业带来许多麻烦和困难。如在温州开办水心 老年公寓的一对夫妇，以公寓为家，吃住在公寓，亲自买菜、 做饭，惨淡经营，年盈余仅六七千元。即便如此，按照民办 非企业的管理规定，这盈余的六七千元也归该公寓所有，而 不能属于个人。奉化的 99老人乐园因为登记为民办非企业， 受政策限制，投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所 有”，资金问题凸现，举债无门，经营陷入困境。台州市崇 德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，建设总 投资约需3—4亿元。由于台州市发文将该山庄定性为“民 办非营利福利事业单位”，土地不能抵押贷款，将来土地上 的建筑物也不能抵押贷款，致使企业资金运作困难，且其投 入资金将不能收回，投资商如今是进退维谷，骑虎难下。我们发现各地对什么是社会福利、什么是老龄产业不甚 明晰。有的地方把所有养老机构都看作是老龄产业，也有的 地方把所有养老机构都视为社会福利事业；有的以在工商还 是在民政登记为标准来区分社会福利和老龄产业；有的又以 营利或非营利来区分社会福利和老龄产业。我们认为上述看 法都是错误的。首先，社会福利与老龄产业有着本质的区别。社会福利 是国家在法律和政策范围内，向全体公民普遍提供资金帮助 和优待服务的社会制度。它表现为国家及社会团体兴办的多 种福利设施、提供的社会服务以及各项社会福利事业，讲求 的是公平与公正，是不计成本和盈利的。比如国家办的养老 院、福利院，国家投入了土地、资金等大量的人力物力，决 不是为了盈利，而是为了扶危济困，稳定社会。而产业则不 同，产业是指生产事业，是经营活动，提供的是商品，追求 的是利润和效益。老龄产业是随着人口老龄化而出现的新兴 产业，是为老年人提供特殊商品、设施和服务，满足老年人 特殊需求的行业和企业经济活动的集合。其次，以在工商还是在民政登记为标准来区分社会福利 和老龄产业，不仅不科学，而且容易造成混乱。比如，宁波 市的颐乐园组建了管理公司，在工商局进行了登记，对外介 绍其经营是盈利的。那么能否据此断定它是养老产业呢 ？结论是否定的。因为它的投资主体是国家、非营利机构和社会 捐赠，仍然是社会福利的性质。所谓的盈利是建立在对原始 投入不计成本、不计利息、不算折旧、不求回报的基础之上 的，是仅仅以充分享受政府免税等优惠政策之后的运营成本 为起算点的盈利，并不是真正意义上的盈利。极而言之，不 过是福利机构管理方式的改进、福利资源利用率的提高而 已。而登记为民办非企的温州水心老年公寓、奉化的 99老 人乐园恰好应该定性为老龄产业，也是国家应该重点扶持的 对象。通过调研，我们感到：国家出台政策扶持老龄产业的发 展很有必要。适时出台相关政策，吸引大量民间资本进入养 老服务业，鼓励、扶持以养老服务为主体的老龄产业大力发 展，既可以弥补国家福利资金投入的不足，又可以为广大的 老年人提供优质的服务，促进社会服务业的发展，保持社会 经济协调、稳定、持续的发展，对于提高老年人的生命、生 活质量，拉动经济增长，促进社会就业，都具有极其重要的 意义。政策扶持的重点和对象应该是民营养老产业。有投入， 有产出，才能称之为产业。如果只有投入而不求回报，不计 成本，不讲产出，那是慈善事业，而不是老龄产业。经济学 原理告诉我们，资本是具有逐利性的。民间资本进入养老服 务领域，获取合理的经营利润。既然我们认定老龄产业是第 三产业和社会服务业的重要组成部分，就应当把养老服务业 当作产业来对待，就应当出台真正意义上的“老龄产业政 策”，重点扶持民营养老产业。其最终目的就是吸引大量民 营资本进入养老服务业，让所有热心为老服务，积极投身养 老服务业的民营业主明明白白办企业，在市场调节、公平竞 争的基础上，在讲求社会效益的同时，堂堂正正地赚取合理 的利润，为日益增多的老年人提供优质的养老服务，最终使更多的老人受惠

　现行老年社会福利实施方式很有改革的必要。我国现行 社会福利制度及其实施方式是在长期的计划经济条件下形 成的，基本上是由国家投资兴建养老机构，不计成本，管办 一体。调查中我们发现，由于多数国办的养老机构没有进入 市场，没有竞争，经营者没有压力，其经营状况往往不如非 公有制养老机构。总体来说投资大，经营效益差，并存在不 当享受社会福利、社会二次分配不公的现象。许多地方民政 部门已经觉察端倪，开始探索社会福利实施的新方式、新办 法，如辽宁省提出，要“转变政府投资观念，今后政府原则 上不再兴办国有独资的养老机构”，“要实行钱随人走的货 币化养老方式”，采取政府购买公益性岗位、购买服务的办 法，发挥资金使用的最大效应，让老年人获取优质的服务。

　上海、大连市采取的居家养老模式就是政府购买公益性岗 位、购买服务，使老年人和下岗职工双受益的经典模式，政 府的一份投资收到了双倍的投资效益。温州实行投资与经营 分离、办管分离、公开招聘经营管理人员，有效地盘活了福 利机构存量资产，提高了资本利用效能，既减轻了政府管理 负担，又使老年人享受到了优质的服务。因此，建议相关部 门借鉴辽宁、上海等地的做法，改革以往国家办福利机构、 管办一体的实施方法，改为以甄别、确定福利对象，实行货 币化补助养老。对于已建好的社会福利设施，也应参照温州 的做法，实行办管分离，最大限度地发挥现有社会福利设施 的投资效能。这样，不仅可以使国家节约大量的固定资产投 资，还可以充分利用稀缺的社会福利资源，让更多的老年人 享受更多的优质服务。第三篇：郑州养老机构调研

　郑州养老机构调研

　---袁笑杰

　20XX4130118

　郑州的人口老龄化近年来有愈演愈烈的趋势。郑州市人

　口基数大，而独生子女政策和近些年相对安逸的生活环境， 使得郑州市人口平均年龄延长。人口老龄化现象以及人们对 于高生活水准的追求，建设更多更好的养老机构，成为大势 所趋。郑州市的养老机构，大致有民办养老机构和政府养老院 两种。郑州市现有养老机构 157家，共有床位21000张，每千名老人拥有床位 20张，其中民办45家，床位8500张， 分别占总数的 29% 40%全部是民办非企业单位。仅 20XX年，郑州市新增民办养老机构 6家、床位20XX多张，分别

　占民办总量的13% 24%民办机构发展势头明显加快。

　郑州市的民办养老机构中，郑州市扶持民办养老机构最 给力的政策是对养老机构的建设补贴和运营补贴。 20XX年，郑

　州市在河南省率先出台补贴政策，对养老机构给予 3000元/

　床的一次性建设补贴、150元/月/床的运营补贴，截止目前已 发放养老机构补贴资金共计 1158万元。其它扶持政策则基本没有，有的市级文件虽有规定，但均难以落实。如郑州市 在土地供应方面，至今没有养老机构建设的年度用地计划， 用地问题是制约该市民办养老机构发展的首要障碍。在税费 方面，郑州市目前有 30%的民办养老机构没有享受水、电、 气、宽带与居民同价政策。在投融资方面，“贷款难”一直 困扰着郑州的民办养老机构，养老服务的补贴制度也是刚刚建立， 标准偏低。

　在人才培养方面，郑州市民办养老机构尚未引入公益性岗 位，补贴力度不够，致使养老护理员难招难留，护理队伍不 稳定、服务人员流动快，这直接影响了民办养老机构的发展。

　在组织领导方面，目前，郑州市的养老服务工作由老龄办牵 头负责，但由于多数县老龄办都是挂牌机构、虚设单位，老 龄工作人员身兼数职，工作繁重，有的县市区只有一人从事 老龄工作，严重制约了该市养老服务业的发展。郑州市的这种情况在我国不少地方尤其是中部地区具 有代表

　性、典型性。在座谈互动中，我们了解到除了地方和基 层财力有限，从而限制财力对养老服务发展的支持外，关键 是地方领导的思想认识， 在财力有限的情况下，钱往哪里投，主要取决于领导同志的主观认识和政绩标准

　郑州市的老年人口已经突破百万，民营养老院存在价位 偏高的状况，而医疗不对口，饭菜质量以及服务质量的提升难 度较大，成为制约的瓶颈。

　郑州还需要建多少养老机构、增加多少养老床位，才能 实现

　“每千名老人拥有养老床位 30张”的目标？这些养老 机构建在哪里更合适？这些事关社会养老服务体系建设的 导向性问题，很快将有“指路明灯”。昨天，大河报记者从 郑州市老龄办获悉，郑州市专门成立工作领导小组，统一编 制郑州市养老服务机构设施规划。“郑州每千名老人大致拥有养老床位 20张，离目标还

　有差距。”郑州市老龄办工作人员说，养老服务机构设施包 含社会福利院、敬老院、老年养护院、老年公寓、光荣院、 托老所、老年人日间照料中心等。根据目前的测算，郑州市 有60岁以上老人108万人，随着人口老龄化的加剧，养老 机构、养老床位远远不能满足现实需要。统一编制郑州市养老服务机构设施规划，首先需要统计 部门统计、预测各县的人口数量，尤其是老年人口，以及到 20XX年末会有多少老年人。同时，由民政部门统计、调查各区域养老机构设施现状，

　已有

　和筹建的养老机构床位数，比照“每千名老人拥有养老 床位30张”的目标，规划下一步如何建设养老机构。此外，土地、规划、建委等部门，要根据土地性质和相 关规

　定，预留并规划养老服务设施用地，确保能满足本区域 内老年人的养老及服务需求，并向民政部门提供每个区域规 划和预留的养老服务设施用地情况。这对有意投身养老行业 者来说，有很大指导意义。

相关关键词： 零售企业的经营模式 零售药店经营模式 陆金所的经营模式 陆金所经营模式 论德邦物流的经营模式