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    房地产工程管理论文范文|房地产工程管理

    时间:2019-06-11 05:07:51 来源:天一资源网 本文已影响 天一资源网手机站

      工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。下文是小编为大家整理的关于房地产工程管理论文范文的内容,欢迎大家阅读参考!

    房地产工程管理论文范文

      房地产工程管理论文范文篇1

      浅论房地产开发工程质量管理

      【摘要】房地产开发的工程质量管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。对于房地产开发企业而言,做好工程品牌质量是一个楼盘能否获得成功的先决条件。本文对房地产开发的工程质量措施进行了一些探讨。

      【关键词】房地产;质量管理;工程管理

      引言

      工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一,它贯穿于建设项目的整个建设过程中,直接关系着项目建设的成败。

      1.房地产工程质量管理体系内涵

      房地产开发质量管理体系是指把与质量有关的组织机构、过程和资源有机整合起来,强调质量管理的系统性和协调性。房地产开发质量管理贯穿于房地产开发全过程(如图1)。

      图1 房地产开发工程质量控制过程

      从图1可以看出,质量管理控制分布于开发项目的生命周期:前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。

      对于房地产开发质量管理的内涵从安全性、可靠性延伸到适用性阶段,将客户需求作为出发点和归宿,以提高市场竞争力,适用性也应纳入质量管理范畴。

      房地产开发工程项目管理不是追求最高的质量和最完美的工程,而是追求符合既定目标的,符合合同要求的工程。工期质量是按照工程的使用功能的要求设计的,是经过工期、费用优化后确定的,符合工程整体效益目标。

      房地产开发质量管理周期,而不是仅仅把精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时,产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定,很难保证工程项目的整体投资效益。

      2.房地产开发质量管理体系

      针对房地产开发工程管理,本文提出“三段式”质量管理体系,即“决策阶段质量管控体系”、“施工阶段质量管理体系”和“后期质量管理体系”。

      2.1决策阶段的质量管理

      主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。该阶段的质量管理直接决定着开发项目的成败。

      设计质量主要包括方案设计质量、规划设计质量和施工图设计质量。特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。

      该阶段质量控制措施可采取:

      (1)编制设计质量任务书,以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。

      (2)编写专业设计任务书,明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责,明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求;

      (3)建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下,对设计过程进行管理,监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;

      (4)产品标准化。尤其是标杆房地产企业,都是以大规模多层住宅开发为主,产品定位是做城市的主流产品,特点是量大和跨地域发展。分区域建立《住宅使用标准》和《住宅性能标准》,这是保证产品品质的前提。即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题,第二步是标准化设计,住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计,同时形成标准化部品体系;

      以越秀地产为例,编制了华南区域的各类标准化施工图纸,并同时明确材料的选型,根据不同的策划定位选择不同档次的材料。

      2.2 施工阶段的质量控制

      2.2.1 施工前准备阶段质量管理

      (1) 明确质量控制目标(编制质量控制任务书)

      房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。

      (2)制定项目建设实施的质量管理计划

      在确定了项目建设质量目标后,制定出实现质量目标的措施和方法,正确的使用计划编制的输入、工具和技术(质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准)编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任,项目经理对项目质量管理负责,项目质量经理具体对项目质量负责,项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责,实施单位承担对项目的结果负责。

      (3)质量保证。质量保证就是实施质量计划,主要包括承包商和供应商。

      ①入库管理。建立承包商和供应商战略合作库,使开发项目的品质得到统一的保证,通过相应的反馈制度分析总结。同时,对履约情况、服务等做出全方位的评价,并做到分级制度。

      此外,应通过考察、评审,补充新的材料供应商,使工程库充满活力和竞争。

      ②明确技术规程。明确的技术规程不但使将来工地的到货进场验收有依据,更主要的是对供应商的供货品质有强有力的制约。

      2.2.2开发项目建设的施工过程质量控制

      (1)前期质量管理。应结合项目部本身的实际情况,针对影响工程质量的主要因素进行预控制。进岗审查、方案审核、环境因素,以及质量管控分解,落实工程现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职。

      (2)中期质量控制

      ①全因素质量控制。主要包括工艺和材料两大方面(如图2)。随着房地产开发的发展,越来越多的房地产商采取强管控的方式,对施工质量进行把控。对材料的进场使用(采取工程确板,涉及到质量的材料均进行施工、设计和开发商进行“确板”),以及工艺控制(自身建立企业工法,发布工艺指引)。

      图2 全要素质量控制

      ②工艺样板引路。在施工过程当中,对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法,包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰、外墙保温做法、水电安装等重点部位,在每一道工序前,应对该工序进行相应的方案论证,根据确定的方案实施的现场实体,作为指导同类工序大面积施工的标准, 进行样板验收和封样。工艺样板是工程质量管理的重要保证。

      ③设置质量控制点。对技术要求高,施工难度大的某个工序或环节,设置技术和管控重点,重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等;针对质量通病或容易产生不合格产品的工序,提前制定有效的措施,重点控制;对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视(如图3)。

      图3质量控制点

      2.3交付后期的质量管理

      产品建设完成以后,真正的管理才开设,一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针,对开发出售后的房产,要建立专门的机构,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面,以便及时调整开发策略,并对调查后的材料进行全面整理分析,及时反馈到有关部门,以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。

      3.结语

      作为房产开发企业,应始终以质量控制为中心,把工程质量作为工程项目建设管理的重点,自觉接受质量监督机构的监督和检查,协调设计、监理和施工单位的关系,通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节,达到控制项目工程质量的目的。

      参考文献:

      [1] 陈熙,骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.

      [2] 彭德琦.浅谈房地产开发项目的质量管理[J].中国科技财富.2008.(7).

      [3]刘国栋,王雪清.工程项目组织与管理.北京:中国计划出版社,2003.

      [4]李伟.“世纪村・王府”房地产开发项目管理研究.重庆:重庆大学。2004.

      [5]张公绪.新编质量管理学. 北京:高等教育出版社,1998.

      [6]龚益呜.质量管理学.上海:复旦大学出版社,2004.

      [7]石君挥:房地产项目全面质量管理对策研究.现代企业文化2009.20

      房地产工程管理论文范文篇2

      浅谈房地产工程管理中的成本控制

      【摘要】随着社会经济的不断进步与发展,我国房地产事业也取得了显著的成就。在当前新形势下,房地产工程管理成本控制问题越来越受到人们的关注与重视,因为它直接关系到房地产企业市场竞争力与社会经济效益的提高。一个优秀的房地产企业必然会做好相关成本控制工作。本文则主要是基于此,来探讨房地产企业的工程管理成本控制问题,希望对大家有所帮助。

      【关键词】房地产工程管理;成本控制;问题;对策;探讨

      一、前言

      在激烈的市场竞争中求得一席之地,是当今企业所面对的共同挑战。而在房地产企业领域,随着当前房价的不断飙升,如何在市场竞争中立于不败之地,获得长足发展,已成为房地产企业所面临的重要问题。其实,在此过程中,成本控制是企业提高竞争力的有效手段之一。一个企业管理与发展的核心就是成本控制,只有控制好了生产成本,才能获得更多的经济效益,才能不断提高市场竞争力,保持持续发展的势头。当前,我国房地产开发事业还不够规范与完善,市场竞争中也出现了很多混乱局面,导致房价不断升高,直接影响到人们的生产与生活。而在房地产行业如此激烈的竞争中,如何来保持企业的竞争力,对房地产企业来说有着非常重要的战略意义。

      二、房地产工程管理成本控制概述

      在房地产开发领域,成本控制是一项管理手段,它是针对企业发展需要而预先制定的一套管理策略,为的就是能够使企业得到长足发展,不断提高自身的市场竞争力,其最终目的就是让企业获得最大化的经济效益。在房地产企业的工程管理过程中,需要对各种影响成本预算的因素加以分析与研究,把它们控制在一个合理的范围内。所以,这就要求各房地产企业要做好预先的成本控制工作。比如在开发的源头,要控制好征地、拆迁、房屋开发等等影响成本的因素。

      如果忽略了对这些因素的控制,就会影响到企业的收益效果,进而影响企业的市场竞争力与持续性发展。在工程管理成本控制中,基础性工作会起到关键作用。它是整个成本控制的起点,也是整个成本控制实施的良好平台。对整个成本的控制,必须从成本的基础性工作做起,只有这样,才能提高成本控制的质量与效果,才能发挥出其应有的作用,为企业发展提供保障。

      三、房地产工程管理成本控制中存在的问题

      目前,虽然大多数房地产企业都意识到了生产成本的控制问题,但并非所有企业都能很好地实施它。各房地产企业在成本控制中还是存在着一些问题与不足,大体上可以分为以下几个方面:

      (一)不能深入理解成本控制的内涵

      在进行成本控制的时候,目前,只有很少的房地产企业会在全部开发过程中进行全方位的成本控制,而大部分房地产企业则或多或少地存在误解。比如,有些企业认为,对于成本的控制,只需要要规划与设计阶段来实行就行了,其它工作阶段就按照规定来执行就行了,其实这是严重忽略了潜在影响成本的其它因素。成本控制是一个精细化的工程,必须把任何细小的因素都全方位地考虑进去。

      (二)缺乏科学、有效的成本控制技术

      很多企业在进行成本控制时,都是采用传统的决算方法,其主要是针对财务部门的决算报告来控制成本。它存在明显的滞后性与不合理性,所以不能发挥成本控制所应有的功效。在成本控制的具体过程中,会遇到很多潜在影响成本的因素与问题,而对这些问题进行有效的解决,就必须依靠先进的科学技术,只有先进的科学技术才能对症下药,对问题进行及时、有效的解决。

      (三)没有建立起比较完善的成本控制体系

      在对房地产企业的成本进行有效控制的时候,必须要采取有效的控制成本的体系,否则,它不能发挥出其应有的作用。目前,很多房地产企业都是采用一种比较粗放型的成本控制,这样,看上去就如同虚设,只是以一种形式而存在,不仅不能发挥作用,反而还可能会给企业带来损失。

      四、对房地产工程管理成本控制的建议

      针对上述房地产企业所存在的问题,我对其中的成本控制提出以下几个方面的建议:

      (一)树立科学的成本控制观念

      在市场经济不断发展的过程中,房地产开发领域的企业在控制成本上,不能仅仅局限在规划与设计阶段,必须要明确,成本的控制是一个全方位、全局面的过程,它是一项系统的工程。所以企业在控制成本时,要树立正确的成本控制观念,着眼与整体,考虑到每一个潜在影响成本的因素。与此同时,企业还应该培养每位员工的成本控制意识,并宣传企业成本控制的理念,重视成本控制方针的贯彻。只有做好基本的成本控制理论知识,才能有效地指导实践,从而提高成本控制的有效性。

      (二)采用先进的成本控制技术

      当前,先进的科学技术是在不断进步与发展的,其应用也涉及到生产与生活的各个领域,所以,在房地产开发这个领域,也必须学会用先进的科学技术来进行成本控制。

      1、作为房地产企业而言,需要引进先进的成本控制人才。作为一种重要的战略资源,人才可以在企业的成本控制中发挥关键性作用。有专业性的成本控制人才作为保障,当然可以使房地产企业的成本控制工作起到事半功倍的效果。

      2、企业还应该引进那些先进的成本控制技术。成本的控制是一项系统的工程,它并不是对项目的一种简单的预算,其包括每项工序的每个细节部分,要做好其中的成本控制工作,还需采用先进的成本控制技术。只有不断提高成本控制的水平,才能适应市场竞争环境下的成本控制模式。

      (三)建立健全完善的成本控制体系

      一个合理并且有效的成本控制工程,必须要有一套系统、科学的成本控制作为支撑,只有这样才能发挥出成本控制的应有作用,否则,一些粗放型的成本管理制度,只会起到相反的功效。建立、健全科学、合理的成本控制体系,为此我们可以采取以下措施:

      1、应该制定明确的责任管理制度,在整个成本控制中要明确各岗位的职责,分清各自的功效,积极配合成本控制的各项工作。

      2、成立一些必要的成本控制管小组,让他们来管理企业日常成本的控制工作 ,而他们的工作明细,将会给整个企业的成本控制提供很多数据参考,让整个企业的成本控制有序地进行下去。

      3、成立成本控制管理的委员会,让他们来领导整个企业的成本控制工作,为成本控制提供决策意见,向企业的决策层负责,这样,可以确保整个企业的成本控制都在一个合理的范围内。

      结束语

      房地产企业的成本控制作为一项系统而又复杂的工程,它直接关系到整个企业运营的经济效益与市场竞争力的提高。同时,它也是是一项牵一发而动全身的工作,必须适时调整整个企业的流程、机构、人员等等因素。

      参考文献

      [1]王作阳.房地产开发成本控制初探[J].科技信息,2009(13).

      [2]刘洋.房地产开发企业成本控制探讨[J].城市建设理论研究(电子版),2011(24).

      [3]郭瑞贤.浅谈地产企业成本控制的方法与技巧[J].城市建设理论研究(电子版),2010(20).

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