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    [房地产工程管理方面论文] 房地产工程管理

    时间:2019-06-11 05:07:35 来源:天一资源网 本文已影响 天一资源网手机站

      房地产项目是一项施工周期长,技术含量高的综合性工程,在房地产项目的每一个阶段,都必须对其进行严格的工程管理。下文是小编为大家整理的关于房地产工程管理方面论文的范文,欢迎大家阅读参考!

    房地产工程管理方面论文

      房地产工程管理方面论文篇1

      论述房地产企业工程造价管理

      摘 要:房地产企业如何有效控制工程造价,需要对工程项目实行全过程和全方位的工程造价管理,抓好设计阶段工程造价管理、工程材料价格的确定等工作,同时要加大工程招投标的力度,加强工程造价领域计算机的应用,提高预算人员的综合素质等。本文主要对房地产企业工程造价管理存在的问题与对策进行研究。

      关键词:房地产企业; 工程造价管理; 前期阶段; 施工阶段

      工程造价管理是建设工程管理的重要环节,此项工作的好坏体现出工程技术与经济管理者的水平,对投资方而言,又决定着一个项目要达到预期投资目标的成败关键。因此怎样合理控制工程造价,最大限度地把握造价是一名建设管

      理者必不可少的素质。降低建设工程成本,节约建设资金,以最小的投入,创造最佳的效益,这是建筑经济工作所追求的目标。

      一、我国房地产企业工程造价管理中存在的问题

      (一) 轻视项目前期阶段的造价管理工作。长期以来,我们只重视施工阶段的工程造价管理工作,造价人员的主要精力放在如何确定工程合同价格,如何确定工程变更价格,以及做好工程决算工作等。在项目决策阶段,有些业主为了使

      项目的立项得到批准,故意少估投资,搞“钓鱼工程”。在设计阶段,设计人员缺少造价指标约束,设计思想保守。因此,许多新、扩建项目出现的工期拖延长、投资效益差、超“三算”严重、工程款拖欠严重等现象,在很大程度上都与前期工作有关。

      (二) 工程造价管理方式人情式、低专业水平。一方面,由于合同条款的笼统和不严密,合同双方在实施过程中因意见不一致而纠纷不断,影响工程的顺利进行。另一方面,由于目前建筑市场还不完全规范,发育也不健全,行政干预时

      有发生。目前我国的造价咨询服务档次不高,绝大多数情况下停留在依据定额进行工程结算。其他方面的开展也非常不理想。其中一个比较重要的原因是: 目前的从业工程造价的人员水平不高,仅仅只是能看得懂图纸、编制工程概预算。这样的低专业水平远远不适应“能计算工程造价,并能有效地控制造价”的现代工程造价管理的要求。

      (三) 轻视或忽略工程造价的风险防范问题。造价咨询单位的风险主要表现为经济处罚的风险和荣誉( 信誉) 损失的风险。自然风险如自然灾害、战争、叛乱等,这些外界因素一旦发生,难免会给造价单位带来经济损失,甚至还会引起

      人员伤亡。

      二、房地产企业加强工程造价管理对策

      (一) 加强合同管理。

      在施工管理的过程中,合同管理属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中,对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定,另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上,明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点,施工单位要抓好合同管理的攻与守。

      (二)健全设计变更审批制度

      在工程建设过程中,如有必要变更设计方案,应尽量避免其发生在施工阶段,以减少成本浪费;发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程,因此应提早进行设计变更,变更时间越是延后,造成的成本浪费就越严重;工程人员应该注意,在充分分析工程量及造价情况,并征得原设计部门同意后再实施设计变更;实施变更以后,若造价超出工程预算,应该及时将现状上报至管理部门,切实防止通过变更设计增加设计内容,提高设计标准,提高工程造价的事情发生。

      (三)工程项目决策阶段的造价控制与管理。

      这个阶段是工程项目全过程造价控制的开始。在这个阶段中,主要进行的工作就是提交工程项目建议书,并且进行立项可行性研究,再进行投资预算的编制,最后制定详细完整的设计任务书。在项目的决策阶段进行的任何一项的投资决策,对于整个工程项目的造价控制以及完工交付使用后的效益都起着至关重要的作用。

      对于工程项目全过程的造价管理是一个决定性的阶段。所以要在这个阶段做好工程的造价控制就必须首先将项目法人制度落实到位。在整个工程项目的建设过程中,都要在各项资金的运作,以及在债务偿还等方面进行严格的责任追究制度,将具体的责任落实到人。还要建立与之对应的配套措施,最好由政府主管部门和监理方共同设立监察组,对项目进行严格的造价管控。在进行市场分析的时候,要坚持实事求是的原则,尽量防止项目投资决策上的盲目性和风险性,尽量考虑可以增加市场竞争力的工程项目。

      (四)工程项目施工阶段的造价控制与管理。

      在进行项目施工的阶段,造价管理必须伴随每一个施工的环节。这个阶段,是直接关系着工程项目的最后形成的重要部分,当然,对于工程造价管理来说也是最复杂、最困难和影响因素最多的一个阶段。除了其它的建设相关的费用外,大部分的资金都被用于施工的过程中。进行有效的造价管理对于参与施工的各个相关单位来说都是极为重要和有益的。不仅使得业主方降低了成本,也使得施工企业的施工行为得到了有效的规范,提高了工程项目的投资收益。在施工阶段的造价控制管理方面,主要的内容有以下几点:

      一是在进行施工的组织规划方面要尽量使其达到最优化组合,从经济和技术等角度选择最合理的施工方案。

      二是如果在施工中间,出现了任何的变故,比如说施工材料的变更或者地质条件的变化、设计变更等等,造价工程师要根据实际的情况,充分了解变化的具体原因,以及对施工造成的影响,及时掌握第一手的资料,对变化造成的费用增加进行严格的控制管理,对整体的造价目标也要进行一定的调整,还要出具相关的分析报告给业主方。

      三是对于施工材料而言,要严格对其规格和质量进行控制,并且随时跟进其使用量和价格的情况。

      四是资金的使用计划要合理。不能让施工的过程中发生资金不足的问题以免导致施工的进度受到影响,必须保证资金的充足,而且也要尽量降低利息,尽量少占用资金,使得资金的筹措上不至于出现大的问题。

      五是月报资料的复核问题,施工企业要将月报资料为业主方整理好。

      (五) 竣工决算阶段对造价的管理。

      加强工程量的复核工作。工程量是工程造价计算的基础,审价人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则,还应对整个工程的设计和施工过程有系统的认识,精通施工技术。加强对变更费用的审查。特别是变更单价,主要审查其有无错套、高套,是否符合工程实际。

      (六)招投标阶段的工程造价控制:

      ①房地产企业想求得发展,必须建立有效的招标机制,从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。②多渠道、多途径的搜集招标信息,结合自身实际斟酌筛选,编制标书。标书的编制,要本着认真严谨的工作态度,先编制工程造价计算书,准确计算每一个细部环节,避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准,结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价,提高中标概率。

      三、总结

      建设工程的造价管理工作的优劣,对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制,从而降低工程造价,提高企业的经济效益。

      【参考文献】

      1.徐大图.工程建设投资控制[M]. 北京: 北京中国建筑工业出版社,2005

      2.徐蓉,王旭峰.工程造价管理[M].上海:同济大学出版社,2005

      房地产工程管理方面论文篇2

      试论房地产开发的工程质量管理

      摘要:房地产开发的工程质量管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中,其主要内容包括设计阶段的管理、建设阶段的管理、物业阶段的管理三大部分。对于房地产开发企业而言,做好工程品牌质量是一个楼盘能否获得成功的先决条件。本文主要阐述在这三大阶段管理进程当中人的主观方面和物的客观方面对房地产开发的工程质量管理的控制原则和平衡衔接问题,以求对相关的企业和个人能提供积极的参考和有益的建议。

      关键词:房地产、工程质量、质量管理、工程管理

      1 设计阶段质量管理

      1.1方案设计阶段的质量管理

      1、设计方案的合理性和先进性是设计质量的基础。为此一个工程项目的工程质量管理,首先要从方案设计开始控制,方案设计的先天不足,必将给后续的设计与施工带来无穷的后患。与此同时,方案设计阶段的投入的成本最少,而所取的效果却是最好,所以必须择优选取设计方案。对于住宅的户型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地、各项指标、总平布置、坐标高程等方面更加要进行仔细而合理的安排、优化,并能做到创新设计。

      2、方案对一个项目具有领衔作用,一个成功的设计方案是一个成功的工程项目的开始。只有方案设计的方向选好了,那么项目的实施也就不会偏离方向,为此,对于方案设计我们必须仔细优化,精益求精。

      3、做好总平面布置是方案设计的核心内容,是重点,也是难点。因为一个项目的总平面布置中所涉及的内容与范围非常广泛,对于设计人员的专业知识与设计要求相当的综合与全面,其中的规划、消防、人防、配电、配套工程等在此基本明确且原则上已不能再做更改。

      1.2施工图设计阶段的质量管理

      1、工程项目的质量目标和质量水平,都需要通过施工图设计加以延续、加以深化。一个工程项目的设计在技术上是否可行,工艺上是否先进、结构上是否安全、可靠等都将决定工程实体的质量。因此,搞好工程项目的施工图设计对于控制工程项目的产品质量意义重大。

      2、精心设计是一个项目工程设计是否科学合理的保证。对于总平面图各项指标、空间各部位的布置等必须仔细的逐一核对;对于平面图、立面图、剖面图、结点图做好自身的设计核对与统一;对于建筑、结构、水电、专业设计也必须做好相互的衔接,避免“错、漏、碰、缺”。

      3、设计会签是设计单位内部检查、审核一个项目工程设计成果的最重要、最有效的手段。决不能将设计会签当成只是任务签字,不管是各专业设计师的横向会签,还是上下级的纵向会签都应该是带有责任心的签字。

      4、国家现行的规范、地方法规及各项行业标准是设计的最低准绳。无论何种结构体系,也不管是多层,还是高层都必须按相关设计要求进行设计,否则将产生严重的质量后果。

      5、杜绝设计单位麻木的“少动脑筋,多放钢筋”的保守设计。工程设计的目的本身就在于经济合理,如果只是加大保守系数而不能发挥设计的真正作用,那必然给开发商带来一定的经济损失。

      6、对容易产生后疑症的工程质量通病设计应重点明确其做法,同时可适当提高设计要求。因为在工程设计中事先考虑到工程以往施工过程中的质量通病而进行有针对性的预防所花的成本相对不高,而所能取的成果也必然较好。

      7、切实做到建筑工程总说明相关文字说明和具体做法清楚、先进、实用。建筑工程总说明可真谓是“一字千金”,建设方和监理方应及早进入到工程设计图纸及总说明的审核过程中,同时相应的做法也尽量的符合当地当时的实际施工艺(设计要求的新工艺除外)。以免施工中不必要的施工联系单的变更,同时也给结算过程带来不必要的麻烦。

      2 建设阶段质量管理

      2.1招投标阶段的质量管理

      1、注重建筑施工企业的实际成绩。招投标相当于一个工程项目施工的开始,选择一个有实际业绩、重合同、讲信用的施工企业很重要,切不可谈“情”而择之,否则在工程的施工管理过程中将很难进展。

      2、建立并积累相关施工企业的数据管理库。在项目开发过程中对所接触的施工企业各方面进行考核、对比并建立相应的数据管理库,为今后的开发建设做好施工企业的单位储备。

      3、工程施工合同中明确本工程项目的管理条例。对于每一个工程项目实际情况都有所不同,最好能在招投标过程中、施工合同订立过程中就清清楚楚的明确相关的项目工程管理规定,这也就要在工程开发过程中对所存在的问题进行反思,从而做到有效事前控制,以便在工程施工时可以按相关要求进行执行。

      2.2施工阶段的质量管理

      1、认真做好工程前阶段的工程管理。开始决定一切!一个好的开始只要坚持,那么就会有一个好的结果。

      2、提高管理者、作业者的质量意识。因为只有人的主观思想上重视了工程质量,才能真正意义上管理好一个工程项目,才会按相关工程要求进行施工,进行检查,进行验收。

      3、严格控制好建筑原材料、构配件的工程质量。对工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程联系单进行确认,同时房产方进行不定期的抽查,把好进场关,如果发现质量情况,必须严格的按照工程项目管理规定执行。

      4、重视结构工程、建筑外门窗、栏杆等不可替换的选材。对于一些工程建设中不可替换性的分部应当做到舍得的态度,宁可多花钱,也必须保证、甚至提高该分部的工程质量水平,从而做到实用、安全、牢固。

      5、着重控制观感质量和做好细部处理。工程观感质量与细部处理是工程最后的一道衣服,将直接展示在客户的眼前,因此更加要将工程观感和细部做到精益求精。同时做好该部分工程的样板先行制度,并同严格按已经确认的工程样板进行施工、进行管理、进行验收。

      6、严把工程验收关。验收是工程项目的一道关口,因此必须让验收充分发挥其关卡的做用,切不可走马观花,不视工程实际质量水平。同时将竣工验收作为最后一道防线,在工程完工之前,做到对每一个非隐蔽分部工程进行100%检查,质量缺陷100%封闭,做好100%验收记录, 通过100%修补,最后100%复验。

      2.3结算阶段的质量管理

      1、建立房地产企业内部的结算流程并严格执行。施工方必须先移交,后结算,同时必须按业主方要求提供完整的结算资料,再由监理方和业主方现场代表对其进行各自审核之后提出各自结算审核报告,最后由业主方将结算资料和各自结算审核报告一起移交于审计单位进行竣工结算。这样的结算流程无疑付于业主的现场管理人员和监理单位在施工过程中相当的权力。

      2、核对工程施工图纸、联系单变更的完成情况。工程联系单作为结算工程资料的重要修改与补充,为此在结算移交与结算过程中都要认真对待。同时施工实际情况在工程结算时与施工图纸、联系单局部仍不能完全对应,这就要求将未完成、未施工、未变更事项在结算报告中进行相应调整。

      3、总结工程合同、各项规范、标准的执行情况。对施工过程中施工单位是否严格按照各项规范、标准进行施工,是否符合施工合同和施工现场管理条例进行分析、进行评比,从而对其违规情况按有关规定进行罚款,切不可视原合同、原管理条例而不顾。

      2.4工程建设的监理管理

      1、选择具有高素质、稳定、有良好信誉的职业监理公司。国内目前的监理市场还不是很完善,寻找一支具有实际成果、能够长期合作的监理队伍是解决监理问题最有效的办法之一,同时要求房地产开企业做好监理单位和监理人员(尤其是总监理工程师)的合作储备。

      2、业主代表切实做好工程管理的带头做用。业主代表切不可只动口不动手,不管大事、小事不分情况总是指令监理人员去现场检查、处理,而自己整天在办公室内无所事事。而作为工程项目的业主代表也要切实深入到工程现场中,做好工程管理的带头与模范做用,但与此同时也要避免所有事情不分实际情况自己去解决,从而有可能替代监理工作使监理位置架空而无法开展工作。

      3、充分信任、调动监理的积级性、明确职责。在项目管理过程中,重点突出总监理工程师的地位与作用,充分信任并支持监理的工作,进而有效的调动监理工作积级性。

      4、加强监理公司在工程管理中的权利。及早让监理公司进入项目工程管理对于监理单位关于工程项目的管理非常有利,同时在工程进度款审核、联系单签证等方面,既付予适当的权利,也给予相应的责任。在项目管理过程中,将监理单位的位置放正,充分发挥其监督与管理的作用。

      5、在合同履行过程中重视监理的意见,支持监理的管理。当在合同的履行过程中出现不可避免的争议与矛盾时,房地产开发企业切不可忽视监理的意见,同时避免业主方自己强权执行,避免与施工方关系过密,否则,在工程建设过程中监理的工作与管理也很难开展。

      2.5建设质量的综合管理

      1、提高工程项目各参与者的质量意识。一个项目的工程质量在于管理者的管理,也在于操作者的操作,这个管理与操作最重要的就是参与方的责任心与质量意识。在工程项目的管理各个阶段,首先就要提高参与者的质量意识,才能有效的保证工程的质量水平。做为业主方,更加要以客户为中心,以公司的品质建设为出发点,将所建工程做精、做细、做到位。

      2、加强工程项目各参与方的协调与沟通。工程项目的协调与沟通首先需要这个项目各参与各方共同遵守本项目管理制度,同时也需要各参与方之间的相互合作、相互信任。从而使项目施工与验收自觉有序的按相关要求与规定实施。

      3、发挥房产方业主代表手中的财权。要知道每一个施工单位踊跃的参加投标来获取工程项目建设,其最大目的就是通过工程建设为自身企业获取经营利润。

      4、认真研究新工艺、新材料的应用对工程质量的影响。现代工程建设中都大力支持和提倡新工艺、新材料在工程建设中的应用,但同时由于新工艺、新材料技术上的不稳定性和不成熟性,隐形中将给工程质量带来挑战。

      5、重视利用项目建设中最基本、最原始的资料和方式。其实管理好一个工程项目并非难事,但也不是谁都能够管理的好一个工程项目,在工程的建设过程中很多人会忽视了最基本的东西而麻木的进行自我意识管理,甚至对这些最基本的东西感觉烦琐而无味。其实,这正好相反,这些最普通的设计图纸、各类工程规范、图集正是最好的现场施工依据;而施工单位的施工组织设计、专项施工方案正是最好的实际操作依据;工程建设合同、补充协议书正是最好的协调管理依据;工程会议、工程联系单正是最好的沟通处理依据。

      3 工程项目质量协调管理

      3.1设计与建设阶段的协调

      1、切实做好设计交底与图纸会审。经过设计交底使施工方和监理方能够正确贯彻设计意图,使其加深对设计图纸的理解,掌握关键工程部位的质量要求,确保建设工程质量;经过设计图纸会审可以由设计单位为参建单位解决技术难点并制定相应技术方案,同时也解决设计图纸中所存在的问题,减少图纸中的差错,将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

      2、有效控制工程项目的变更设计。不管是设计变更、施工变更,还是建设方的工程变更,不论是谁提出变更都必须取得设计单位和建设单位的各自确认意见,凡涉及施工图审查内容的变更,正常必须报请原审查机构审查后再批准实施。

      3、严把工程竣工验收“设计关”。对于建设项目的基础验收、中间验收、竣工验收必须邀请设计单位参加进行共同验收,设计单位也应当派遣相关设计人员到位进行技术验收并提出设计方验收意见或验收报告。此时设计单位应站在技术设计、工程规范的位置对所设计工程的验收负责。

      4、发挥设计代表的桥梁纽带作用。一个大型的工程项目都应配有设计现场代表,在基础施工阶段对现场的地基与基础进行实地确认;主体施工阶段与工程进度同时跟进;装饰施工阶段共同参与选材定样;在工程后期参加结构的变形、沉降、裂缝原因分析与处理等技术服务。

      3.2设计与物业阶段的协调

      1、物业单位及早参与工程项目设计。房地产开发商最好有稳定而规范的物业合作单位,让其物业单位及早参与工程项目的前期设计中,以其物业自身管理质量的需要对工程设计进行事前控制与相关调整,同时也了解设计意图,从而减少物业管理阶段的维护成本,提高物业的服务质量。

      2、进行优化设计确保物业管理质量。在工程设计的同时,房地产开发商与设计单位就综合考虑项目的产品定位、建筑结构、建筑节能、景观设计、智能化设计、配套设施等对物业管理的影响,切实做到物业管理与服务的可行与方便。

      3.3建设与物业阶段的协调

      1、消灭建设过程中的工程后遗症。这就要求在工程建设过程中做好工程实体质量来保证日后的物业管理工作,尽量做到不留工程问题,将可控问题消灭在工程建设过程之中,在工程建设时就为物业管理构筑良好的设施基础。

      2、杜绝违规或不实际的客户承诺。在工程的建设过程中往往会由于房地产开发企业工作人员或项目建设人员一个无心的承诺,而在实际建设中难免会出现一些意想不到的矛盾与问题导致当初的承诺无法兑现。

      3、完备工程实体和档案资料移交。建设工程的竣工也就将其所完项目移交于物业单位进行了管理,在工程移交过程中,应当做到先进行工程清单的清点,确认齐全无误后再进行工程资料和工程实体的移交与交接。而此时的工程资料必须做到完整、清楚,工程实体必须符合验收交接条件方可进行。

      4、参与工程保修期内的维修协调。在工程保修期内,物业管理单位和建设单位共同协调和督促施工建设单位按其保修合同有关规定和要求进行保修,同时物业管理单位负责客户的问题受理与工程修补的落实。因此,物业管理单位应当认真熟悉各施工建设方的保修合同而进行及时有效的协调。

      4 结语

      房地产开发企业作为营业单位,是以获取持续的竞争优势和利润为目标。而这个持续的竞争力和利润,最大来自于房地产开发企业的工程品质。这就要求我们在开发前、开发中、开发后都要对房地产开发工程项目的质量管理进行研究与探讨,切实做好工程项目的品质,建立房地产企业的品牌,企业为此也将获得更多的利润。与此同时,一个能够成功开发的项目,也将成为一座城市的标志,从而见证一个社会的变迁,她不仅有着自身的文化内含,也将给企业带来长远的品牌效益和经济效益。为此,当前众多房地产开发企业都以舍得的态度大花财力、精力进行优质项目开发,着力于打造成为新时代的品质房产。

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