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    房地产项目工程管理_房地产工程管理论文免费参考

    时间:2019-06-11 05:07:23 来源:天一资源网 本文已影响 天一资源网手机站

      房地产工程管理是为了使房地产工程按计划、顺利、高效进行而对房地产工程进行的管理工作。下文是小编为大家整理的关于房地产工程管理论文免费参考的范文,欢迎大家阅读参考!

      房地产工程管理论文免费参考篇1

      浅谈房地产工程项目施工管理

      摘 要:随着房地产市场的迅猛发展,消费者不再盲目投资,而刚性需求消费者越来越注重房地产项目的品质问题。因此,过去粗放式的工程项目施工管理办法已经无法满足现在时代发展的需求,文章根据施工管理的经验对目前施工项目管理过程中存在的问题进行分解分析,针对出现的问题提出解决方案并得出结论。

      关键词:房地产;工程项目;施工管理

      改革开放以来,我国房地产市场发生了翻天覆地的变化,自从我国决定将建筑业作为整个城市经济体制改革的突破口以后,施工项目管理的理论水平和实践水平都大大提高,取得了明显成效,然而随着改革的不断深入,许多工程项目的问题又暴露出来,过去粗放式的管理模式已经不能现代管理模式的需要,需要更加精细化的管理,注重细节。本文对目前工程项目管理中存在的问题进行分析并提出解决方案。

      1 工程项目施工管理的问题分析

      1.1 进度管理的问题分析

      1.1.1 进度计划形式大于实质

      近年来,很多单位将进度计划作为一种摆设,只是形成在纸面上并没有真正落实。针对小项目很多人不重视工程项目进度计划。但针对大型工程而言,其工期长、施工工艺复杂。如果没有周密的进度计划,施工单位很难在一个比较长的时间里向业主及监理工程师报告实际的施工情况。同时对于房地产企业而言也很难控制项目的实际施工进度,使其处于被动状态,不利于对施工单位的管理。

      1.1.2 计划工作与实际工作脱节

      很多情况下计划工作与实际工作是相脱节的,产生这种现象的原因有以下几个方面:①施工企业编制人员编制的进度计划水平较低,不能如实反映实际施工状况,从而使进度计划失去原有的指导作用。②编制内容概括含糊的进度计划无法指导工程项目实际施工,从而导致施工现场混乱,控制现场困难。这种进度计划不易体现实际问题,而一旦发现进度拖延时,已经可能造成难以挽回的后果以及经济损失,可能导致业主对施工单位的不满,影响企业信誉。

      1.1.3进度偏差产生的原因分析

      进度偏差是施工项目过程中最经常发生的现象,分析偏差产生的原因包括:a.编制进度计划失误,进度计划编制者经验不足导致考虑不周或指令不明确等问题;b.管理过程的失误:一方面是沟通问题造成的管理过失,导致工程指令无法顺利下达,达不到预期效果,导致下达任务时各单位之间缺少协调和信息沟通,所以许多工作脱节;另一方面,工程实施者缺乏工期意识,拖延了工程活动。如管理者拖延了图纸的供应和批准,任务下达时缺少必要的工期说明和责任落实。

      1.2 质量管理存在的问题

      1.2.1 缺乏质量管理意识

      一方面,业主方管理人员缺乏质量管理意识,完全依赖工程项目监理,没有主动控制的意识,导致在监管不利的情况下,工程质量得不到保证。另一方面,实际施工中质量控制仍停留在事后控制阶段,施工单位主观质量管理意识薄弱。实际工作中,很多施工单位缺乏自检的环节,只是将质量检查质量管理落实在口头上,并没有书面上的正式文件,不能坚决贯彻的质量管理责任制,这是导致工程质量出现问题的重要原因。

      1.2.2 工程监理在工程施工中的作用弱化

      工程质量出现问题,一方面是施工单位质量管理的不到位,另一方面是工程监理单位没有承担其质量管理的责任。《建设工程质量管理条例》中规定,工程监理单位应选派具备相应资格的监理工程师进驻施工现场,监理工程师应当按照工程监理规范的要求,采取旁站、巡视和平行检验等形式对建设工程实施监理。而实际工作中,监理公司与施工单位之间的利益关系导致工程项目质量得不到应有的保证,出现很多质量问题。

      2 施工管理的创新

      2.1 进度管理创新

      2.1.1 编制进度计划的原则

      从工程实践来看,编制进度计划没有一定之规,但应符合以下三个原则。第一、编制进度计划应粗细程度适中,过粗会导致进度与实际脱节,使进度计划无法发挥其作用,过细会导致计划繁琐造成不必要的误解;第二、编制进度计划应充分考虑施工工序与施工工艺的衔接,使工程项目进度计划能够反映实际施工状态;第三、编制进度计划应尽量满足业主对形象进度的要求,因此在编制进度计划过程中应注意考虑这方面的影响。

      2.1.2 加强进度管理,避免由于管理过失造成的损失

      根据施工进度计划,对实际进度进行纠偏对,同时对引起进度拖延的原因采取措施,防止其计划影响紧后工作的进度计划,特别对计划不周、实施不当等管理失误等原因造成的拖延,应加强企业内部管理落实进度管理责任制。对己经产生的拖延,采取措施以弥补。避免由于未采取措施给企业及业主带来更大的损失。弥补的主要通过调整后期计划,采取措施赶工以保证后期的活动按计划执行,而由于赶工造成的工程项目成本的增加应注意核算,控制在成本计划的范围内。

      2.1.3 加强进度管理责任制

      进度管理对于施工单位而言也是“面子工程”,如果建设单位及监理单位在进行进度检查时发现进度严重滞后,对施工单位后期继续承揽相关业务会受到很大影响。因此,为避免产生此类情况应加强进度管理责任制,至上而下贯彻进度管理责任制,引入奖惩制度并进行后续跟踪管理。

      2.1.4 进度计划实施上的改进

      根据现场施工经验,提出以下改进措施:①重新分配资源,可以调动员工积极性增加加班制度或增加招聘新员工,使人员配置能够与进度计划相匹配。②将部分任务转移给其他单位,随着风险的转移也伴随着费用的增加以及管理协调工作的增加,需要较强的管理能力。③将前后顺序工作改为平行工作。

      2.2 质量管理创新

      2.2.1 强化质量意识

      建设单位应要求施工单位项目负责人对施工现场技术工作人员及农民工加强宣传教育,强调搞好工程质量的重要意义与作用,使其断强化工程质量意识;同时应建立工程质量终身责任制,把工程质量的好坏与责任者个人的切身利益相结合,消灭豆腐渣工程,坚决贯彻质量终身责任制度的实施,增强确保工程质量的责任感,自觉加强质量管理,将自检工作落到实处,满足建设单位的要求。

      2.2.2 注重现场的质量管理

      首先,严格执行行业标准,加强质量检查,防止质量通病发生,杜绝质量事故的发生。坚持月、旬、周质量检查工作,使工程质量的全过程都处于受控状态。其次,实行重点部位和重点内容的监督检查制度。在实际工作中,关键部位的每道工序,均应有一名施工员或技术员指导监督施工,将质量问题解决在施工过程中。第三,加强工程监理的岗位职责,建立健全三方互相监督体系,出现质量问题,实行监理问责制度,工程监理单位也承担相应的连带责任。

      3 结 论

      从我国施工管理现状出发,对我国目前的工程项目施工管理所存在的问题进行了分析和论述,总结以下几个方面。

      3.1 制定可用的进度计划

      为了有效的控制施工进度,必须制定行之有效的进度计划,而不是“摆设”的进度计划。这就要求施工单位对施工进度总目标进行层层分解,制定合理合理有效全面的进度计划,并根据进度计划进行时时跟踪纠偏,同时,应根据工程实际情况适时调整进度计划,对引起偏差的原因及时分析表采取不同的补救措施。

      3.2 强化施工质量管理力度

      在工程项目施工中,针对影响项目施工质量的因素应采取科学的质量控制方法和措施,同时强化项目质量责任制,制定行之有效的奖惩办法,强化施工质量管理奖惩力度,尽量避免质量事故的发生。只有应用科学的施工方法和先进的项目管理制度相结合才能进一步提高工程项目的施工质量。

      参考文献:

      [1] 赵公立.工程项目施工管理方法的研究与实践[M].西安:西安建筑科技大学,2005.

      房地产工程管理论文免费参考篇2

      浅谈房地产开发工程项目管理

      【摘 要】房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点,每一个房地产项目的开发都是一个系统工程,具有很强的综合性。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。因此,房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。

      【关键词】房地产开发;项目管理;施工管理

      1.项目管理的重要性

      通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果;对不同的工作任务可持续改进协调和控制;项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向;广泛的项目职责能够加速管理人员的成长;能够缩短产品开发时间;能够减少总计划费用、提高利润率;项目的安全、质量能得到较好的控制。

      1.1 项目目标

      销售目标;工期目标;安全文明;质量目标;成本目标。

      1.2 项目结构(组成)

      要高水平地建好工程,组织管理制度的建设必须实行科学、规范的管理,建设管理系统由项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、施工总包等各参建单位组成,各参建单位为组织系统中的子系统,与其他各子系统有序衔接,项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、总包单位按各自分工、各有重点,相互制约并协同开展工作,从而形成严密的项目建设管理系统。

      ①全过程、全面、全环节的管理。

      ②发挥组织构架的优势。

      ③依托社会资源、走社会化、专业化管理的道路、将信息不对称管理转为对称管理。

      ④实行事前的管理,落实思想

      ⑤全过程控制覆盖,重心下移。

      ⑥采取“监、帮、赶”结合的战略思想。

      1.3 项目组织(内部与外部)

      建立健全组织体系是项目目标得以实现的必要保证措施,根据项目的重点、建设规模量大、建设面广、技术复杂、质量要求高、工期紧的特殊性,拟组建一支素质过硬、经验丰富、作风纪律严明、精干高效的队伍。

      1.4 阶段模型和里程碑

      该项目从开始就分为决策设计阶段,施工实施阶段,招商运营阶段。决策设计阶段为该项目的主题,项目实施阶段编制详细科学合理的进度计划,将项目进行合理分解,统筹规划,重点突出的原则,从分利用场地大、建筑单体多的特点,合理安排施工作业。招商运营阶段,在项目达到预售开始及开始销售,进行统一商业管理运营。里程碑事件是项目实施过程中,对项目实施进度有重要影响的关键事件,本项目的主要里程碑事件有项目方案设计、施工图设计、项目实施前的准备、主体结构封顶、装修及外立面完成、总体施工完成竣工验收。

      1.5 进度计划在整个项目计划安排过程中,项目部需充分利用各参建单位的力量,利用一切资源,制定了以总计划为目标,各节点计划目标为重点的总体进度计划。

      进度计划的具体思路:一是要保证完成项目的总进度目标;二是要在每个工序满足技术要求的前提下,保证合理工期;三是充分利用项目工作面大的特点;四是重点解决好工作界面,做到无缝衔接,相互介入;五是抓好计划,包括一个大计划、资金计划和出图计划;六利用合同手段,及时协调、严格检查、实行过程控制。

      1.6 资源计划

      人力资源的安排对于项目的实施非常重要。在责任定下来之后,就必须落实每项工作的具体人数以及需要的工作时间,最基本的思路是先预计每项工作的工作量,然后结合资源的可利用情况及项目工期的限制进行综合分析,确定每项工作的需要的资源数量和工期。

      2、项目实施与控制

      2.1 项目启动

      根据该工程特点做如下项目工作结构分解图如图3。

      2.2 信息管理

      信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存储和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带,是项目管理人员实施目标控制的基础,是项目管理决策的依据。文件信息处理的传入流程,是监理、设计施工、社会及政府有关部门的文件信息统一传至项目经理处,经过过滤可由项目部直接解决的问题就直接分配任务由项目部相关人员落实。

      2.3 项目控制

      2.3.1 项目进度目标的控制

      为了实现公司的计划要求按期完成目标,在工作中,项目部通过一系列措施,保证了项目的顺利进行,实现了工期目标。在责任明确、分级管理的基础上,通过合同中设置目标的约束机制,深化沟通的协调机制,奖罚分明的激励机制等机制的运行,为工期目标的实现提供了机制保证。

      2.3.2 进度控制的措施

      ①及早组织人力和财力;②抓紧办理各项审批手续;③突出重点,抓住关键线路;④设计先行。

      2.3.3 投资控制目标及控制基准的确定

      本工程投资控制的目标确定为:设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算;竣工决算不得突破设计概算,各单位工程的决算基本不得突破分项控制目标。

      ①目标分解,单项控制;②资金使用计划的编制;③投资控制基准的动态调整。

      2.3.4 工程价款的结算控制工程结算是项目在实施过程中进行投资控制的一项重要工作内容,为控制项目投资,项目部严格按照合同规定执行,形成了一套有效的工程价款结算机制。工程价款结算控制总的工作思路。

      3、质量安全文明施工管理

      3.1 管理思路

      主要工作可以分为三个方面:

      对外各相关单位的协调、沟通;对各参建单位的组织和管理;对工程建设关键环节进行检查、监督、协调、服务。具体实施办法是通过:计划(方案)→组织网络→实施→检查→反馈→整改(协调)→优化方案(组织网络)→实施→检查→反馈→整改(协调)→优化的各个相关工作形成良性的工作循环,不断提高工作效率和质量。

      3.1.1 质量、安全、文明施工管理体系在工期紧迫,参建单位众多及单体工程多的前提下,项目部围绕质量、安全、文明施工目标,制定了质量、安全、文明施工的三控方案。对总体目标进行分解,通过控制分目标,保证总目标的实现。对所有进场的参建单位都明确地理解任务目标和项目的重要性,实现目标管理,做到统一思想、齐心协力,按照目标要求,保证每个班组都精益求精地做好自己的工作。   (1)项目部的质量控制措施。

      ①健全组织;②抓思想建设;③整合各方力量;④规范内部管理;⑤学习和借鉴别人经验;⑥优中优选;⑦抓合同管理;⑧抓计划,有序进行;⑨抓设计,把住“龙头”;⑩抓监理,全面检查督促。

      (2)项目部的安全文明施工管理措施。

      在施工管理中,要求施工单位以总包管理为龙头,做到以下四点:一是抓教育;二是抓实施;三是抓重点防护;四是加强检查。

      (3)监理单位的控制措施。

      ①组织措施;②设计阶段的质量控制措施;③施工阶段的质量控制。

      (4)施工总包单位的控制措施。

      ①组织保证;②质量控制的管理措施;③质量控制的技术措施;④安全施工管理措施;⑤文明施工管理措施。

      3.1.2 以合同为手段,严格各项制度①样板先行的引路制度;②对重要工种执证检查和考核制度;③安全文明施工巡视和保洁制度;④质量安全文明施工处罚制度。

      3.1.3 激励评比

      以每周从安全、质量、进度、管理、配合的五大方面进行考评,对考评的结果计入公司的合格施工单位名录,提倡好的施工单位继续公司下一工程的优先推荐考虑当中。

      (1)社交方面管理。

      项目管理中社交(社会关系处理)方面的管理显得尤为重要,项目经理必须做好与项目相关的所有社交工作,如何作好社交工作?必须做到如下管理:

      ①项目信息的管理:要有敏锐的洞察力,对周围外界的情况发展具有敏感性,包括项目所有相关人员信息的反馈。对所接受和发现的信息要加以分析,果敢的判断和决定。

      ②项目的沟通管理:项目负责人要具有很强的沟通能力,沟通是把握计划和决策的基础;是组织和控制管理过程的依据和手段;建立和改善人际关系是必不可少的条件;是成功领导的关键。

      ③项目冲突的管理:在项目管理的环境中,必定随时有冲突的发生,如何在不影响项目计划的情况下进行冲突的化解,这就是项目管理的最高境界。化解冲突时必须了解和认识冲突的起因和来源有助于更好地解决冲突。根据项目的情况、施工队伍的状况及周围职能部门的情况,正确的了解到冲突源的所在,并事先对冲突发生打下预防针。

      3.2 变更管理

      现场签证控制;设计变更及变更价款的确定;索赔控制。

      3.3 合同管理

      ①合同总则;②工程合同的签订;③合同的审查;④合同的履行;⑤合同的变更或解除;⑥合同纠纷处理;⑦合同的归档管理。

      3.4 风险管理

      该项目从立项开始,从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素:①商业项目设计、施工变更控制的风险因素;②项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键;③商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。

      3.5 项目管理软件的应用

      在进行工程管理的过程中,主要从计划、预算及成本控制、日程表、电子邮件、图形、与其他软件共享数据、处理多个项目、报表、资源管理、项目监督及跟踪、检索、预测等所应用的项目管理软件:Word、Excel、AuoTo CAD、Project、Visio、Internet、预算之星等。

      结束语

      房地产开发是一项风险较大的系统工程,房地产企业只有精心策划,规范操作,以“精品”与人竞争,以“品牌”占领市场,才能实现既定目标。只有做好管理,才能减少失误,保证决策正确;才能增强企业的竞争力,赢得主动;才能有效地整合房地产项目资源。

      参考文献:

      [1]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向,2012(11).

      [2]陈方馨.浅谈房地产开发项目建设工程质量管理[J].城市建设理论研究,2012(19).

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